Forward-Darlehen: Eine Überlegung wert

Viele in der Vergangenheit vereinbarte Baufinanzierungsdarlehen weisen Zinssätze auf, die deutlich höher sind als diejenigen, die heute von den Banken und Sparkassen angeboten werden. Das liegt an der allgemeinen Zinsentwicklung und hätten die Berater und die Kreditnehmer eine allwissende Glaskugel, so hätten sie sich höchstwahrscheinlich für eine kürzere Sollzinsbindung oder gar für eine variable Lösung entschieden.

Doch was kann ein Hauseigentümer unternehmen, um von den aktuell vergleichsweise immer noch sehr günstigen Zinssätzen am Kreditmarkt zu profitieren und somit seine Finanzierung zu verbilligen?

Die Auflösung eines bestehenden, festgeschriebenen Darlehens innerhalb der ersten zehn Jahre ist in der Regel kostspielig, da die finanzierende Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Aufhebungsentgelt in Rechnung stellt, die - neben einer Bearbeitungsgebühr - den Refinanzierungsschaden der Bank sowie die entgangene Zinsmarge aus dem Kredit beinhaltet. Und je größer der Unterschied zwischen den bisher vereinbarten, höheren Zinssätzen und dem heutigen, desto höher die Erstattungszahlung an die Bank.

Ergebnis: die Zahlung kompensiert in der Regel die erwartete Ersparnis durch ein neues, zinsgünstigeres Darlehen, wodurch ein eventueller Vorteil verpufft. Viele Banken halten sich zudem bei dem Kundenwunsch nach einer vorzeitigen Auflösung des Bestandskredits auch nur noch an die gesetzliche Vorgabe, diese zum Beispiel bei Verkauf der Immobilie oder im Todesfall zuzulassen.

Es gibt aber noch eine Option, trotz bestehender Finanzierung an den aktuellen Zinssätzen profitieren zu können: das Forward-Darlehen. Bei dieser Darlehensform handelt es sich um eine Zinsvereinbarung, die erst zu einem festgelegten Termin in der Zukunft beginnt, meist zum Ende der Sollzinsbindung einer bestehenden Finanzierung.

Aber die Sache hat einen Haken: das Forward-Darlehen ist mit einem Aufschlag auf die aktuellen Darlehenszinsen versehen und spiegelt nicht genau das aktuelle Zinsniveau wider. Je länger der Zeitraum von Vertragsschluss bis Auszahlungstermin andauert, desto höher ist dieser Aufschlag. In der Regel beträgt dieser 0,02 bis 0,03 Prozent pro Monat (wobei es manchmal Sonderaktionen bei Banken gibt, die den Aufschlag reduzieren können). Das bedeutet aber: endet meine Sollzinsbindung erst in 24 Monaten und treffe ich heute eine neue Zinsvereinbarung mit meiner Bank im Rahmen eines Forward-Darlehens, so darf ich davon ausgehen, dass ich üblicherweise zwischen 0,48 bis 0,72 Prozent Aufschlag auf die aktuelle Zinsindikation einkalkulieren muss.

Ob ein Kreditnehmer ein Forward-Darlehen eingehen soll, ist abhängig von seiner persönlichen Erwartungshaltung. Denn wenn die Zinsen auf gleichniedrigem Niveau verbleiben wie heute, ist Abwarten eine Alternative und die Zinskondition um den ansonsten fälligen Forward-Aufschlag günstiger. Steigen die Zinsen um ein Prozent binnen der nächsten zwei Jahre, wäre allerdings das Forward-Darlehen die bessere Variante gewesen. Da immer noch keine vorhersehende Glaskugel erfunden wurde, muss sich der auf Zinssicherheit bedachte Kunde für einen Weg entscheiden.

Hierbei besteht jedoch die Möglichkeit, zeitnah die Konditionen in kurzen Abständen zu vergleichen und sich selbst ein Limit zu setzen, ab wann man die Zinssicherheit eingehen möchte. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Banken eine Bearbeitungsdauer von einigen Wochen haben, da ggf. die Kundenbonität und Objekteinschätzung aktualisiert werden müssen und in der Zwischenzeit kann sich der Zinssatz noch einmal verändern.

Kolumne von Ralph Kinnart, Relationship Manager und Experte Finanzierungen der B&K Vermögen GmbH in Köln