EVIC: Wohnimmobilien dominieren Portfolios

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Institutionelle Anleger setzen verstärkt auf Wohn-immobilieninvestments. Mittlerweile macht das Segment Wohnen mehrheitlich bereits die Hälfte des Immobilienportfolios der professionellen Investoren aus (2015: 41 Prozent).

(fw/rm) Das geht aus der neuen Online-Umfrage unter institutionellen Anlegern in Deutschland hervor, die RUECKERCONSULT im Auftrag von Engel & Völkers Investment Consulting durchgeführt hat. Als größte Risikofaktoren geben rund zwei Drittel der Befragten Marktpreis- und Abwertungsrisiken an, gefolgt von steigenden Leitzinsen mit 49 Prozent. Trotzdem lassen 41 Prozent der Umfrageteilnehmer ihre Investitionsstrategie unverändert, und 49 Prozent investieren aufgrund des hohen Preisniveaus nun verstärkt in B- und C-Städten sowie in Nischenprodukte. Nur 20 Prozent wollen Gewinnmitnahmen durch Verkäufe erzielen. Dagegen wollen 57 Prozent der Befragten ihren Wohnimmobilienanteil in den nächsten zwölf bis 18 Monaten sogar weiter erhöhen. Dabei erwartet die Mehrheit der Experten ein Renditeniveau von vier bis fünf Prozent. Insbesondere Objekte in A-Städten und den weiteren Ballungsregionen sind mit rund 68 Prozent stark nachgefragt: Hier werden mit 3,4 Prozent die höchsten Mietsteigerungen erwartet. Dagegen ist die Nachfrage nach Investments in C-Städten mit sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr (2015: 23 Prozent) deutlich zurückgegangen. Am begehrtesten sind bei den Umfrageteilnehmern Wohnungen im mittleren Preissegment, gefolgt von hochwertigen Wohnungen. „Trotz der immer weiter steigenden Kaufpreise lassen sich offenkundig immer noch attraktive Renditen erzielen. Daher werden die Investoren auch mittelfristig ihr Wohnimmobilienportfolio ausbauen. Denn die für Investoren wichtigsten Kriterien – Werterhalt, Sicherheit und hohe Ausschüttungsrenditen – werden am besten mit Wohnimmobilien erreicht“, erläutert Kai Wolfram, geschäftsführender Gesellschafter der Engel & Völkers Investment Consulting GmbH.

Miet- und Kaufpreise:

Das höchste Potenzial für Mietsteigerungen sehen die Befragten nach wie vor in den deutschen A-Standorten. Dort erwarten sie 3,4 Prozent Steigerungspotenzial pro Jahr. Das gleiche Wertsteigerungspotenzial sehen die Interviewpartner in B-Standorten, gefolgt von 2,9 Prozent in C-Standorten. Bei der Entwicklung der Kaufpreise von Wohnimmobilien rechnen die Experten bei A- und B-Standorten mit großer Mehrheit mit weiter steigenden Preisen (84 und 85 Prozent). Dies ist eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr (A-Standorte: 66 Prozent, B-Standorte: 63 Prozent). „Insbesondere B-Städte werden als sicher eingeschätzt, da hier keiner der Befragten rückläufige Preise erwartet“, erläutert Wolfram. Dagegen rechnet eine Mehrheit der Befragten (56 Prozent) in den C-Standorten mit gleichbleibenden bis rückläufigen Kaufpreisen. Aber trotz der steigenden Preise lassen 41 Prozent der Umfrageteilnehmer ihre Investitionsstrategie unverändert. Allerdings rücken für 28 Prozent verstärkt B- und C-Städte in den Fokus.

Investmentfokus:

Bei der Frage nach der Art der Wohnungen, in die investiert werden soll, zeichnet sich ein breites Spektrum ab. Rund 18 Prozent wollen künftig in Wohnungen im unteren Preissegment investieren (2015: 14 Prozent), etwa 37 Prozent im mittleren Preissegment (2015: 31 Prozent). Das Interesse an Wohnungen im hohen Preissegment ist mit 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen (2015: 14 Prozent). „Neben klassischen Wohnimmobilien werden mittlerweile einstige Nischenprodukte wie Pflegeheime oder studentisches Wohnen immer stärker von den Investoren nachgefragt“, sagt Wolfram. Gut sanierter Bestand und Bestand mit Investitionsstau sind zudem bei den befragten Experten mit einem Anteil von rund 41 Prozent begehrter als vollvermietete Neubauten (18 Prozent). Hoch im Kurs stehen bei den Anlegern Projektentwicklungen mit einem Anteil von rund 41 Prozent.

Renditeerwartungen:

Einigkeit besteht bei den Umfrageteilnehmern bei der Renditeerwartung. 88 Prozent der Befragten erwarten bei indirekten Investitionen eine Mietrendite zwischen drei und fünf Prozent. Die gleiche Renditeerwartung haben 74 Prozent bei direkten Investitionen. Auffallend ist allerdings, dass sich bei direkten Investitionen 17 Prozent der Befragten eine Rendite von sechs Prozent und mehr erwarten.

Aktuelle Trends:

Bei der Frage, welche aktuellen Trends Einfluss auf die künftigen Investitionsentscheidungen haben, gibt über die Hälfte der Befragten das aktuelle Zinsumfeld mit deutlichem Abstand als wichtigsten Faktor an. An zweiter Stelle folgen politische Ereignisse, insbesondere der Brexit. Als größte Risikofaktoren für die Zukunft sehen rund zwei Drittel der Befragten die Marktpreis- und Abwertungsrisiken. Zudem richtet die Mehrheit der Befragten ihre Investments auf bestimmte Zielgruppen wie Familien, Singles, Best Ager oder junge Menschen aus.

Finanzierung:

Die befragten Investoren achten bei Wohnimmobilieninvestments auf ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Eigenkapital- und Fremdfinanzierung. 48 Prozent der Befragten finanzieren ihre Wohnimmobilieninvestments mit einem Fremdkapital von bis zu 50 Prozent, knapp einem Fünftel genügt ein Fremdkapitalanteil von unter 40 Prozent bei der Finanzierung. Rund 21 Prozent nehmen jedoch auch Kredite zwischen 80 und 90 Prozent des Wertes der finanzierten Objekte auf.

Zur Umfrage:

An der Online-Umfrage zu den Anlegekriterien von institutionellen Investoren und Family Offices haben sich insgesamt rund 160 Unternehmen beteiligt. Deutsche Family Offices und Stiftungen stellten dabei mit einem Anteil von 45 Prozent die größte Gruppe. Danach folgen deutsche Versicherungen mit einem Anteil von 22 Prozent und Pensionsfonds/-kassen sowie Versorgungswerke mit 14 Prozent. Rund 13 Prozent der Antworten stammen von Depot-A Managern deutscher Banken und Sparkassen. EVIC –  Investorenumfrage 2016