Diese Trends prägen die private Wohnungskapitalanlage 2021

Jens R. Rautenberg, Gründer und Geschäftsführer der Conversio Gruppe / Foto: © Conversio Gruppe

Die Wohnimmobilie als private Kapitalanlage liegt auch im Jahr 2021 im Trend. Dabei geht die Entwicklung in Richtung Neubau. Denn Bestandswohnimmobilien werden schon seit einiger Zeit immer weniger veräußert – und wenn doch, dann oft zu deutlich überzogenen Preisen.

Kaum Angebot an Bestandswohnungen

Eine Ursache für das knappe Angebot an Bestandswohnungen: Private Verkäufer können das freigesetzte Kapital nur schwer zu attraktiven Konditionen wieder neu investieren – denn Aktienmärkte und Co. gelten nach wie vor bei vielen als zu unsicher. Die Bestandshalter ziehen daher die laufende Mietrendite oft dem Verkauf vor. Ausnahmen sind persönliche Liquiditätsengpässe. Mitunter kommen Bestandsimmobilien auch infolge eines Erbfalls auf den Markt – beides kann aber die Angebotsdominanz der Neubauten nicht brechen. Wobei viele Privatanleger inzwischen Neubauten durchaus favorisieren. Denn Neubauwohnungen sind (Stand heute) weniger von regulatorischen Eingriffen (Stichwort Aufteilungsverbot, Mietbremse u. v. m.) betroffen als Bestandswohnungen. Außerdem gibt es für die Erwerber attraktive Fördermodelle über die KfW. Beides mildert den Nachteil der im Neubau höheren Kaufpreise ab. Ein weiterer großer Vorteil: die Neubauobjekte sind oftmals bereits altersgerecht gebaut. Ein großer Pluspunkt in der Vermietung heute und noch mehr in der Zukunft.

Die Zahl der passenden Objekte nimmt ab

Der Nachfragetrend in Richtung Neubau führt tendenziell auch zu einem verstärkten Angebot. Allerdings ist hierbei zu beachten, dass keineswegs alle Objekte gleichermaßen für private Anleger geeignet sind. Noch vor wenigen Jahren lag die Quote der Kapitalanlagewohnungen, die wir für private Käufer als geeignet eingestuft haben, bei etwa 30 Prozent. Im Jahr 2019 dann nur noch bei knapp über 20 Prozent. Zum Jahreswechsel lag die Quote (ausgehend von den in unserem Haus analysierten Objekten) schon bei unter 20 Prozent. Ein Grund ist, dass immer mehr Bauträger neue Wohnungen an peripheren Standorten bauen, die vor wenigen Jahren noch undenkbar waren. Heutzutage funktionieren sie, denn Lagequalitäten ändern sich, die Standorte entwickeln sich teils rasant. Aber sie funktionieren gerade in der Peripherie öfter für Eigennutzer oder auch für große, finanzstarke Anleger, die ihr Portfolio erweitern und ihr Risiko diversifizieren. Für private Erwerber gelten andere Spielregeln: Sie kaufen vielleicht nur eine einzige Kapitalanlagewohnung in ihrem Leben und sind auf sofortige und sichere Mieteinnahmen aus genau dieser Anlage angewiesen.

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