Diese drei Faktoren beherrschen den deutschen Wohnungsmarkt

Faktor 2: Anlagedruck der Investoren

Hinzu kommt der Anlagedruck am Kapitalmarkt, den die deutschen Wohnimmobilien seit mehreren Jahren deutlich zu spüren bekommen. Mangels Investitionsalternativen und sinkender Renditen erhöhen immer mehr professionelle und semiprofessionelle Investoren den Portfolioanteil an Immobilien. Verständlicherweise steigen durch die erhöhte Nachfrage in der Folge die Preise – sowohl für Bestände als auch für Neubauten. Die Besonderheit des deutschen Wohnimmobilienmarkts ist dabei folgendes: Jahrzehntelang befand sich der deutsche Wohnungsmarkt in einem Dornröschenschlaf. Vielleicht mit der einzigen Ausnahme München konnten die deutschen Wohnungspreise und Preisentwicklungen keinem Vergleich mit anderen europäischen Ländern standhalten. Ein Grund war sicher die geopolitische Lage Deutschlands im Kalten Krieg. Umso deutlicher hat die Entwicklung der vergangenen Jahre und die Privatisierung großer staatlicher Wohnungsbestände in den zurückliegenden Jahrzehnten gezeigt, wie groß der Nachholbedarf war.

Faktor 3: Staatliche Regulierung

Als dritter Faktor tritt nun die vielfach gescholtene Reaktion der politisch Verantwortlichen zutage. Die zunehmende Regulierung am Wohnungsmarkt führt dazu, dass diejenigen Objekte, die regulierungsfrei verfügbar sind, noch begehrter werden und daher größere Preissprünge verzeichnen. Besonders sichtbar ist diese Entwicklung im Bereich der Mietwohnungen. Die weiteren Einschränkungen des Mietrechts führen dazu, dass es immer schwieriger, ja nahezu unmöglich ist, einem Mieter zu kündigen. Man kann jetzt natürlich eine Diskussion darüber führen, ob Miete und Eigentum gleichwertige Rechte mit Blick auf die Immobilie begründen oder nicht – aber darum geht es nur zweitrangig; uns interessieren die ökonomischen Auswirkungen. Denn die faktische Aufwertung des Mietvertrags zu einem unangreifbaren Wohnrecht führt dazu, dass vermietete Wohnungen, die ja zudem fast immer Bestandswohnungen sind, weniger wert sind als unvermietete. Die Preisentwicklungen vermieteter und freier Wohnungen koppeln sich also zusehends voneinander ab – und werden dies aufgrund der weiter zu erwartenden Regulierungen am Wohnungsmarkt weiterhin tun.

Was das Ergebnis dieser Entwicklungen ist, lesen Sie auf Seite 3