Die Sonne lacht!

Zugegeben, auf den ersten Blick sind die Herausforderungen, die sich rund um das Thema Immobilie/Baufinanzierung auftun, nicht von der Hand zu weisen.

So rüttelt vertriebsseitig die voranschreitende Digitalisierung unerbittlich an traditionellen Vertriebswegen, und die Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie stellt künftig höhere Hürden für den Berufseinstieg auf. Weit wirkungsstärker zeigen sich indes finanzpolitische wie demographisch Faktoren.

So drückt die fortgesetzt expansive Geldpolitik der EZB gewaltig auf den Anleihemarkt, Bausparkassen bangen um Wirtschaftlichkeit, unverminderter Anlagedruck bei hoher Liquidität in historisch einmaligem Niedrigzinsumfeld befördert die Risikoneigung, dazu weiter steigender Wohnraumbedarf in Großstädten, verbunden mit ungebremster Landflucht. Ganz aktuell befeuert zu alledem ein ungeahnter Flüchtlingsstrom die Gemengelage und hält damit nicht nur Behörden und Baubranche auf unabsehbare Zeit hin mächtig auf Trab. Und trotzdem: Augenscheinlich vermögen genannte Umstände keineswegs die fortgesetzt optimistische Stimmung der Immobilienbranche einzutrüben, denn schenkt man all den Analysen und Umfragen zu Status quo und Perspektiven rund um das Thema Betongold Glauben, scheint in 2016 weiterhin kräftig die Sonne zu scheinen, und das praktisch so gut wie über alle Bereiche hinweg.

Der Zins macht´s

Einzig eine vielzitierte Unwägbarkeit könnte in 2016 dem unerschütterlichen Optimismus noch in die Quere kommen. Alle Beteiligten stellen sich die Schicksalsfrage: Wann kommen die richtungsweisenden Entscheidungen der Notenbanken Fed und EZB, die eine generelle Zinswende einläuten? Noch vor kurzem in einer Umfrage aus dem Hause des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) danach befragt, wann man mit einem Zinsanstieg von mindestens 1 % rechne, erwarteten lediglich 27,6 % der befragten 123 Immobilienunternehmen bereits in 2016 ein solches Szenario, 68 % rechneten damit hingegen erst in 2017 oder später. Christian Kraus, Leiter Unternehmenskommunikation der Interhyp AG, bewertet den Aspekt einer möglichen Zinswende wie folgt: „Auch bei den Zinsen können wir nicht in die Zukunft blicken. Aber ein Zinsschritt der Fed, wie er von vielen Beobachtern erwartet wird, kann einen Anstieg auch bei den Baugeldzinsen im kommenden Jahr nach sich ziehen. Dem wiederum steht eine weiterhin schwierige wirtschaftliche Situation in Europa und damit einhergehend die Ausweitung der lockeren Geldpolitik entgegen. Auch wenn wir, ausgehend vom aktuell niedrigen Niveau, leichte Tendenzen nach oben sehen sollten, dürfte das Umfeld für die Immobilienfinanzierung im langfristigen Vergleich weiterhin attraktiv bleiben.“

Herausforderung Wohnraumbeschaffung

Unzweifelhaft zählt die Her- bzw. Bereitstellung von Wohnraum zu den größten Herausforderungen, denen gegenüber sich die Branche aktuell ausgesetzt sieht. Noch bis vor kurzem ging das Bundesministerium von rund 350.000 Wohneinheiten aus, die pro Jahr gebraucht würden, um dem Wohnungsmangel entscheidend entgegenzusteuern. Mit derzeit etwa 250.000 Fertigstellungen per anno scheint allerdings die Kapazitätsgrenze bereits erreicht. So wird nachvollziehbar, dass die neuerliche Flüchtlingswelle, die zwangsläufig den Wohnraumbedarf noch weiter ansteigen lassen wird, mitunter hektisches Treiben verursacht. Es darf im Zuge der enormen Zuwanderung zwar davon ausgegangen werden, dass dies zumindest die Landflucht kurzfristig beseitigen dürfte, allerdings steht zu vermuten, dass dieser Trend nicht von Dauer sein wird. Auch Asylsuchende, sobald anerkannt, wollen arbeiten und wandern demzufolge nach Anerkennung ab in Großstädte. So oder so freut es die Immobilienbranche und kooperiert verständlicherweise nur zu gerne mit Behörden, immerhin werden die voraussichtlichen Kosten der Migration in einem aktuellen Gutachten der Wirtschaftsweisen für 2015 auf 9 Mrd. Euro und für 2016 auf dann stolze 15 Mrd. Euro beziffert.

Immobilienklima fortgesetzt positiv

Alternativlosigkeit drängt weiterhin viele in das Immobilieninvestment. Und welchen Immobilienkonjunkturindex man immer auch zu Rate zieht: Unterm Strich verzeichnen praktisch alle Zuwächse in den jeweiligen Segmenten. Dies nicht zuletzt auch durch die merklich angestiegene Zahl internationaler Investoren, die im Besonderen den deutschen Markt aufgrund seiner wirtschaftlich soliden Fundamentaldaten schätzen. Turnusmäßig nach den Erwartungen für die kommenden zwölf Monate abgefragt, belegen die Ergebnisse des aktuellen IW Immobilien-Indexes vom Herbst 2015, dass bei an sich schon guter Geschäftslage die Mehrheit der Befragten in so gut wie allen Segmenten von einem fortgesetzt günstigen Klima in 2016 ausgeht. Als Kehrseite der Medaille lässt sich indes ein fortgesetzter Renditerückgang bei Immobilien ausmachen, mit dem sich Investoren mutmaßlich auch in 2016 weiterhin anfreunden müssen. Lag die Nettoanfangsrendite – errechnet aus den Nettokaltmieteneinnahmen des ersten Jahres ausgedrückt in Prozent des Objektkaufpreises – in der jüngeren Vergangenheit noch bei bis zu 8 %, gibt sich aktuell das Gros der Investoren bereits mit der Hälfte dessen zufrieden. Dr. Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Bochum, kommentiert: „Nach der Finanzkrise kam es zunächst kurzfristig zu einem Renditeanstieg, aber danach seit 2009 zu einem kontinuierlichen Rückgang der Renditen, und zwar bei allen Objektarten in Deutschland. Aufgrund der anhaltend hohen Liquidität ist auch im Jahr 2016 weiterhin mit sinkenden Renditen zu rechnen. Jedoch sind aus Sicht der Anleger diese Immobilienrenditen mit der Verzinsung anderer Assets zu vergleichen und hier sind positive Spreads zugunsten der Immobilien festzustellen. Selbst für Core-Immobilien trifft dies zu und erst recht für andere Assetklassen, wenn auch hier ein höheres Risiko gegeben ist. Weiterhin ist zu beachten, dass neben den Cashflow-Renditen auch die potenziellen Wertsteigerungspotenziale zu beachten sind. Die Preise für Immobilien haben 2015 ein relativ hohes Niveau erreicht, so dass hier die Potenziale begrenzt und somit Risiken gegeben sind.“

Preisübertreibungen? Ja!
Flächendeckende Blase? Nein!

Es ist wie immer, wenn sich etwas einer hohen Nachfrage erfreut: Um bestimmte Auswüchse wird der Markt im Zuge dessen nie herumkommen. Die Frage ist nur, wie ausgedehnt werden diese sein. Fragt man die Analysten nach dem Risiko einer Blasenbildung in Deutschland, so schwebt das Schreckensgespenst „Immobilienblase“, wenn überhaupt, noch weit entfernt über den Dächern Deutschlands. Vernunft behält stattdessen die Oberhand. So belegen diverse Auswertungen zu Finanzierungsverhalten, dass immer mehr Käufer sich mit kleineren Objekten begnügen oder ihre Traumimmobilie in vermeintlich schlechteren und damit günstigeren Lagen suchen. Kurzum: Selbstnutzer sparen an Lage, Kapitalanleger an Größe. Gefragt nach ernstzunehmenden Indikatoren, die eine flächendeckende Blasenbildung in 2016 entscheidend befördern könnten, konstatiert Andreas Pohl, Vorstandssprecher der Deutschen Hypothekenbank AG: „Da es bekanntermaßen an renditestarken Anlagen mangelt, locken weiterhin zuallererst Immobilien mit guten Renditechancen, da sich deren Spreads – also die Immobilienrenditen im Verhältnis zur Verzinsung von Anleihen etc. – weiterhin auf vergleichsweise hohem Niveau bewegen. Ein erstes Indiz für eine generelle Blasenbildung wäre, wenn, wie in den Jahren 2005/2006 geschehen, quasi auf Vorrat am Bedarf vorbei gebaut würde. Dies ist im Moment nicht flächendeckend zu erkennen. Ein zweiter Hinweis, der in diese Richtung deuten würde, wäre, wenn Finanzierer ihre Risikoregularien sukzessive aufzuweichen begännen. Diese Tendenz ist in dem wettbewerbsintensiven Marktumfeld an der ein oder anderen Stelle zu sehen.“

Immobilienpreise
Eigenheimerwerb hat weiter Konjunktur

Der Traum von den eigenen Wänden steht bei Privathaushalten traditionell auf der Wunschliste ganz oben. Eine umfängliche Auswertung von Immobilienscout24 in Kooperation mit der Interhyp AG zum Finanzierungsverhalten von Privathaushalten hat ergeben: Kreditnehmer in Deutschland finanzierten in den vergangenen Monaten rundum solide, sowohl der durchschnittliche Tilgungssatz als auch Beleihungsverlauf stiegen an, die durchschnittliche Sollzinsbindung und Darlehenshöhe indes sanken. Zudem würden Finanzierungen immer schneller zurückgezahlt. Auch der letzte Trendbarometer aus dem Hause Dr. Klein zeigt, dass bezüglich Finanzierungsverhalten keine bedenklich ungesunden Ausschläge zu verzeichnen sind (s. Grafik unten). Ob überhaupt in absehbarer Zeit mit gegenläufigen Tendenzen zu rechnen sein wird, bewertet Markus Rex, Vorstand der BS Baugeldspezialisten AG, wie folgt: „Sollten die Zinsen mal wieder nachhaltig steigen, dann werden wir sicherlich das derzeitig immer noch sehr niedrige Niveau langfristig verlassen. Allerdings sehe ich diese Entwicklung noch nicht für 2016. Auch wenn im Laufe des Jahres die Zinsen mal etwas anstiegen, so sind heute die Konditionen immer noch sehr niedrig. Das sieht man zum Beispiel recht gut bei den langfristigen Hypothekenzinsen. 20 Jahre Zinsbindung bis 80 % Kaufpreisfinanzierung gibt es für unter 2 %. Wenn man berücksichtigt, dass wir vor 10 Jahren einen durchschnittlichen Zins bei 10 Jahren von 4,7 % hatten, dann haben wir weiterhin ein sehr günstiges Finanzierungsumfeld, das auch kurzfristige Korrekturen nach oben oder unten verkraften wird.“

Baufinanzierung

Gewerbeimmobilien:
Für Verkäufer ideal.

Anders als der Wohnimmobilienmarkt profitiert dieses Segment nicht in gleichem Maße von der aktuellen Niedrigzinsphase, die Abhängigkeit resultiert weit stärker aus globalen wie heimischen Konjunkturdaten. Und auch wenn sich im gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt die hohen Erwartungen für 2015 durch gestiegenen Wettbewerb und sinkende Margen – sowohl im Bestand als auch bei Projektentwicklungen – zwischenzeitlich relativiert haben, eine Mixtur aus hohem Anlagedruck, hohen Preisen, niedrigen Renditen und fortgesetzter Niedrigzinspolitik beschert insbesondere Verkäufern wiederholt herrliche Zeiten. Analysten erwarten für 2016 sowohl bei den Standorten als auch bei den Objekten einen fortgesetzten Nachfragetrend Richtung Core Plus und Value Add. Auch weil der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien einer der liquidesten in Europa ist, wird sich demzufolge die Nachfrage weiter in die Breite verlagern. Gefragt nach der Befürchtung, dass sich diesbezüglich insbesondere im gewerblichen Bereich in 2016 eine ungesunde Bereitschaft entwickelt, zu sehr ins Risiko gehen zu wollen, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei JLL: „Dieses Risiko sehen wir aus Sicht der Gesamtmärkte nicht. Je länger das Zinsniveau nahe null tendiert und je mehr Kapital für die Assetklasse Immobilie bereitgestellt wird, desto höher sind allerdings die Risiken für Übertreibungen bzw. Fehlallokationen. Auch die Anfälligkeit von Investitionen für realwirtschaftliche und finanzielle Schocks wächst. Derzeit sehen wir aber nach wie vor weder Anzeichen für flächendeckende Übertreibungen noch für übertriebene Finanzierungskonstellationen. Trotz des steigenden Anlagedruckes auf Investorenseite prüfen die Käufer die Objekte sehr genau und treten bei auftretenden Unstimmigkeiten auch vom Kauf zurück. Insofern führt nicht jeder angeschobene Ankaufsprozess auch zum Ziel. Und exakt diese Entschleunigung der Prozesse dokumentiert die hohe Professionalität der handelnden Investoren. Zu dieser gesteigerten Risikowahrnehmung bei den Akteuren auf den Investmentmärkten kommt ein aus unserer Sicht deutlich veränderter Realitätssinn hinsichtlich der zu erzielenden Renditen.“

Gefragte Nischenmärkte für Jung und Alt.

Investments mit vergleichbarem Risiko-Rendite-Verhältnis sind rar, insofern liegt es nahe, dass zusehends Nischenmärkte auch bei ansonsten zutiefst sicherheitsaffinen Anlegern Gehör finden. Aufgrund positiver demografischer Entwicklung mit stabilen Fundamentaldaten und hoher Kaufkraft, geraten dabei unter anderem Universitätsstädte zunehmend in den Investorenfokus. Die Marktperspektiven für 2016 hinsichtlich Immobilieninvestment „Studentisches Wohnen“ erläutert Felix Bauer, CEO von DREF: „Im normalen Wohnungsmarkt sehen wir lediglich ein geringes Wachstum. Das Segment ‚Studentisches Wohnen‘ muss man sehr stark differenzieren. Im Premiumsegment beispielsweise ist in den vergangenen Jahren sehr viel gebaut worden. Hier ist der Markt in vielen Städten so gut wie gesättigt. Im mittleren Preissegment hingegen gibt es nach wie vor eine massive Versorgungslücke. Hier sehen wir einen enormen Investitionsbedarf mit entsprechend viel Potenzial für private Investoren.“ Von vielen Marktinsidern als nicht minder attraktiv werden die Marktchancen im Bereich Pflegeimmobilien bewertet. Thomas F. Roth, IMMAC-Vorstand, hierzu: „Die Perspektiven sind gut, die Flucht in Immobilien wird weitergehen. Pflegeheime werden besonders nachgefragt sein, nicht nur aufgrund der demografischen Entwicklung, sondern auch wegen der vielen nicht mehr marktfähigen Objekte. Es kommt zu der Notwendigkeit, neue Pflegeplätze zu schaffen, auch noch der dringende Modernisierungs- oder Ersatzbedarf der maroden Pflegeheime hinzu.”

Vertrieb blickt auf
Digitalisierung und Regulierung.

Ab Frühjahr 2016 darf es nur noch „zertifizierte“ Hypothekenvermittler nach § 34i GewO geben. Dies wird unbestritten auf Beraterebene zu einer fortgesetzten Konsolidierung führen. Auch über Digitalisierung wird in 2016 weiter zu reden sein. Spannende Frage in diesem Zusammenhang: Bleibt die persönliche Beratung gefragt wie bisher? Bislang punkten beide Vertriebskanäle mit ihren jeweiligen spezifischen Konzepten. Will man einschlägigen Trendforschern Glauben schenken, tendiert es weiter Richtung digitaler Welten. „Es gibt und wird immer einen Kampf um jeden Baufinanzierungskunden geben. Nicht zuletzt die klassischen Banken setzen ja seit einiger Zeit wieder verstärkt auf diese Zielgruppe. Allerdings werden Banken, die nur in die eigenen Bücher vermitteln, keine signifikanten Bodengewinne verzeichnen können“, so das Fazit von Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de, das sicher stellvertretend für die Fraktion der Online-Anbieter steht. (sf)

finanzwelt 06/2015