Die Mischung macht’s

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Bereits mit zweistelligen Beträgen in ein breit gestreutes Immobilienportfolio investieren: Diese Möglichkeit bieten Offene Immobilienfonds. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen und boomender Immobilienmärkte erfreuen diese sich großer Beliebtheit.

Wer hat’s erfunden? Die Schweizer! Das gilt nicht nur für eine bekannte Kräuter-bonbonmarke, sondern auch für Offene Immobilienfonds (OIF), die erstmals 1938 in der Eidgenossenschaft aufgelegt wurden. Erst über 20 Jahre später, im Jahr 1959, kam erstmals in Deutschland ein solches Produkt auf den Markt. Inzwischen haben sich OIF mehr als etabliert. So lag laut Investmentstatistik des BVI deren Nettofondsvermögen Ende Oktober 2018 bei ca. 97 Mrd. Euro, ca. 14 Mrd. Euro mehr als noch vor drei Jahren. „Offene Immobilienpublikumsfonds liegen seit geraumer Zeit wieder ganz vorne in der Gunst der Anleger. Im letzten Jahr 2017 flossen ihnen fast 5,3 Mrd. Euro netto zu und für 2018 gehen wir von einem ähnlich hohen Zuspruch aus“, erklärt Walter Seul, Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG.

Auch andere Anbieter Offener Immobilienfonds beobachten eine starke Nachfrage nach diesen Produkten. „Wir verzeichnen einen relativ starken Zufluss in die Offenen Immobilienpublikumsfonds der ‚grundbesitz‘-Familie der DWS, die per Ende August 2018 ein Fondsvermögen von zusammen mehr als 10 Mrd. Euro gegenüber rund 9 Mrd. Euro im August des Vorjahres erreicht haben. Zum Wachstum des Fondsvermögens hat insbesondere die anhaltend hohe Nachfrage nach dem ‚grundbesitz europa‘ beigetragen, der per Ende November ein Fondsvermögen in Höhe von 7,048 Mrd. Euro aufweist und in zehn Ländern investiert ist“, nennt Ulrich Steinmetz, Leiter des Bereichs der Offenen und Geschlossenen Publikumsfonds bei der Deutschen Asset Management konkrete Zahlen für sein Unternehmen. Ebenfalls eine hohe Nachfrage nach OIF beobachtet Mario Schüttauf, der auch glaubt, dass diese Entwicklung in nächster Zeit so weitergehen dürfte. „Diese Nachfrage dürfte auch zukünftig weiter anhalten, weil Offene Immobilienfonds als solide gemanagtes Investmentprodukt ein hohes Vertrauen genießen. Dies insbesondere angesichts hoher Volatilitäten und Unsicherheiten an den Aktien- und Anleihenmärkten“, erklärt der Fondsmanager des ‚hausInvest‘ der Commerz Real. Walter Seul macht ebenfalls die aktuelle Lage an den Kapitalmärkten als wesentlichen Nachfragetreiber nach OIF aus. „Die Anleger sehen offenbar zu Recht in den Offenen Immobilienfonds eine gute Anlagealternative im weiter anhaltenden Niedrigzinsumfeld“.

Ein wesentliches Merkmal Offener Immobilienfonds ist, dass diese ihr Kapital über sehr viele Objekte streuen. „Der ‚hausInvest‘ investiert weltweit vorrangig in Büroimmobilien, Shopping Center und Hotels in den Top-Lagen der Metropolen. Besonders attraktiv sind aus unserer Sicht dabei Immobilien, die verschiedene Nutzungsarten in sich vereinen. Dies schon allein der Risikostreuung wegen“, erläutert Mario Schüttauf, nach welchen Objekten der ‚hausInvest‘ Ausschau hält. Einen etwas breiteren Investmentansatz verfolgt man im Hause DWS. „Im Anlagefokus des ‚grundbesitz europa‘ stehen langfristig an kreditwürdige Unternehmen vermietete Objekte in guten Lagen etablierter Immobilienmärkte in Deutschland und Europa, also vorwiegend sogenannte Core-Immobilien. Hierzu gehören klassische Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel sowie in Wohnimmobilien und Projektentwicklungen“, erklärt Ulrich Steinmetz die Investitionsstrategie des Fonds, der seit dem Jahr 1970 und damit zwei Jahre länger als der ‚hausInvest‘ am Markt ist. Auf eine viel kürzere Historie blickt der ‚Swiss Life Living + Working‘ zurück, der im Dezember 2016 aufgelegt wurde. Entsprechend unterscheidet sich auch die Anlagestrategie dieses Fonds von der Strategie der „alten Hasen“. „Der ‚Swiss Life Living + Working‘ ist der erste Offene Immobilienfonds der neuen Generation, d. h. er investiert vor dem Hintergrund der Megatrends, wie der demografischen Entwicklung oder der Urbanisierung. Deshalb diversifizieren wir sehr breit. Rund die Hälfte der Investitionen fließt in den Bereich Wohn- und Gesundheitsimmobilien – unsere ‚Living-Komponente‘. Die andere Hälfte investieren wir in moderne Bürokonzepte wie Co-Working und in Nahversorgungszentren, die gegenüber dem Online-Wettbewerb relativ immun sind – das ist unsere ‚Working-Komponente‘“, berichtet Walter Seul.

So unterschiedlich die Investitionsansätze der Fonds sind, so verschieden sind auch die geografischen Investmentziele. So hat der ‚hausInvest‘ im vergangenen Jahr sechs neue Objekte erworben, darunter drei Bestandsimmobilien in den USA. Die Investitionskriterien des Fonds werden aber auch in der DACH-Region erfüllt: „Aktuelle Beispiele hierfür sind die Hybridhochhäuser One Forty West und Omniturm in Frankfurt/Main oder der DC Tower 2 in Wien“, berichtet Mario Schüttauf. Die drei von ihm genannten Objekte befinden sich derzeit alle noch im Bau oder in der Planung. Insgesamt besteht das Portfolio des Fonds aus derzeit 94 Immobilien (Stand: Januar 2019). Weniger Immobilien hat derzeit der ‚grundbesitz europa‘ im Portfolio: Dieser investiert in derzeit 66 Objekte in zehn europäischen Ländern (Stand: Dezember 2018). Von diesen befinden sich 30 Objekte in der Region Mittel- und Nordeuropa, 28 in Westeuropa und acht in Südeuropa. „Objekte des Fonds sind beispielsweise ein Einkaufszentrum in Barcelona, eine neuwertige Immobilie im International Quarter des Londoner Stadtteils Stratford und Büroobjekte im Frankfurter Westend“, nennt Ulrich Steinmetz für alle drei Regionen jeweils ein Beispiel. Der ‚Swiss Life Living + Working‘ hatte Ende 2018 zwölf Immobilien im Portfolio, von denen sich acht in Deutschland und je zwei in Belgien und den Niederlanden befanden. Die beiden Immobilien in Belgien, eine Büroimmobilie in Brüssel und eine Senioren-Wohnimmbilie in Löwen, wurden erst Ende vergangenen Jahres erworben. Gerade in Westeuropa möchte das Fondsmanagement das Portfolio weiter ausbauen: „Geografisch bauen wir derzeit unseren Europa-Anteil aus und werden 2019 vor allem attraktive Investitionen in den Benelux-Ländern und Frankreich prüfen“, so Walter Seul über weitere Investitionsziele des Fonds. (ahu)