Die Kosten für „grüne Immobilien“ werden noch unterschätzt

Energiesparen beginnt an den eigenen vier Wänden. Denn 40 % des Energieverbrauchs entfällt auf Häuser und Gebäude. Aber viel Wärmeenergie entweicht ungenutzt durch schlechtgedämmte Fassaden und undichte Fenster. Vor allem bei Denkmalimmobilien ist die energetische Sanierung eine sehr komplexe Aufgabe.

Bis 2050 will die Bundesregierung rund vier Fünftel der Primärenergie einsparen. Der Hebel der energetischen Sanierung muss an den Gebäuden angesetzt werden. Denn in Deutschland werden etwa 40 % der Energie in Häusern und Bauwerken verbraucht. Die größten Energiefresser sind dabei nicht die Neubauten, sondern der Altbestand sowie die Wohngebäude, Gewerbe- und Schulbauten, die vor 1979 errichtet wurden, als die erste Wärmeschutzverordnung noch keine Wirkung entfalten konnte.

Neubauten befinden sich in der Regel in den Energieeffizienzklassen A+, A und B nach der Darstellung im Energieausweis. Wie bei Elektrogeräten ist die Klasse A+ die Bestnote, hier beträgt der Energieaufwand weniger als 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. „Neue Gesetze und Verfahren werden zuerst für Neubauten eingeführt, da sie dort sehr viel einfacher in die Entwicklungsprozesse integriert werden können als bei bereits bestehenden Objekten", erläutert Peter Tzeschlock, Vorstandsvorsitzender der Drees & Sommer AG, die bei Projektentwicklungen berät. So konnte in den letzten 35 Jahren der Energiebedarf von neuen Gebäuden durch Wärmeschutz- und Energieeinsparverordnungen erheblich gesenkt werden. „Bei der Entwicklung unserer Immobilien spielt der Energiestandard eine große Rolle", meint Juliane Mann, Vorstand Vertrieb der PROJECT Immobilien Gruppe, einer der deutschen Marktführer in der Projektentwicklung. Um den Energieverbrauch der Gebäude zu reduzieren, setzt die PROJECT Gruppe bei der Planung und Erstellung ihrer Bauvorhaben auf eine energieeffiziente und umweltverträgliche Bauweise. „Alle Neubauwohnungen, die sich derzeit im Vertrieb befinden, werden im KfW-70-Standard nach der Energieeinsparverordnung 2009 errichtet", erklärt Frau Mann. Ein KfW-Effizienzhaus-70 benötigt also 30 % weniger Primärenergie im Jahr als ein Neubau, der exakt die Vorgaben der Energieverordnung erfüllt.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt es seit dem Jahr 2002. Sie wurde seitdem ständig aktualisiert. Derzeit gilt eine neue Fassung, die EnEV 2014, die am 1. Mai 2014 in Kraft trat.

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Unsanierte und teilsanierte Gebäude dürften nach Schätzungen der dena Deutsche Energie-Agentur GmbH größtenteils in den Klassen C bis G liegen.** Bei energieeffizient sanierten Gebäuden oder Neubauten sollten die Klassen A+, A und B den Schwerpunkt bilden. Die energetischen Anforderungen an Neubauten werden erst vom 1. Januar 2016 nochmals um durchschnittlich 25 % des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs verschärft. An der dena, die den Energieausweis entwickelte und ein Verzeichnis von anerkannten Energieberatern führt, sind die Bundesrepublik Deutschland, KfW Bankengruppe, Allianz SE, Deutsche Bank AG und DZ BANK AG beteiligt.

Auch bei neuerrichteten Gebäuden kann es Mängel geben, die den Energieverbrauch erhöhen. Die häufigsten davon betroffenen Mängel finden sich im Keller, im Dach, bei der Fassade oder bei Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie bei Heizungen und Fenstern zu finden. Wenn aber den Vorschriften entsprechend gearbeitet und kein Pfusch abgeliefert wurde, sind Neubauten von seriösen Anbietern derzeit kein Problem.

Bei den Denkmalpflege- und Sanierungsimmobilien steht zwar der Erhalt von architektonischem Kulturgut im Vordergrund, aber die energetische Sanierung spielt gleichwohl eine wichtige Rolle. „Mittlerweile fragt fast jeder Mieter nach dem Energieverbrauch in seiner Wohnung", erklärt Charles Smethurst. Er ist Gründer und Geschäftsführer der Dolphin Capital GmbH, der Nr. 1 in Deutschland, wenn es um denkmalgeschützte Immobilien geht. „Kann ein Vermieter, sprich Eigentümer, einen energieeffizienten Standard anbieten und nachweisen, ist das ein maßgeblicher Vorteil hinsichtlich der Vermietbarkeit und die Voraussetzung dafür, wirtschaftliche Mietpreise zu erzielen", betont Smethurst. Ferner sei es für den Käufer und späteren Eigentümer wichtig, günstige Finanzierungsmittel aus den entsprechenden KfW-Programmen in Anspruch nehmen zu können. Es kann durchaus vorkommen, dass sich energetische Sanierungsmaßnahmen mit Denkmalpflege beißen, etwa wenn es um eine Außendämmung von historischen Fassaden geht. Aber auch hier gibt es Möglichkeiten. „Teilweise erreichen wir den Standard durch alternative Bautechniken wie Innendämmung, durch den Einbau von Fußbodenheizungen oder alternative energieeffiziente Heizsysteme", meint Smethurst. Doch nicht immer lässt sich bei Denkmalschutzobjekten die bestmögliche Energieeffizienz realisieren. „Eine zu starke Dämmung kann dazu führen, dass die Gebäude nicht mehr atmen können", gibt Curt-Rudolf Christof, Vorstand der auf Denkmalschutz- und Sanierungsobjekte spezialisierten Deutsche Sachwert Kontor AG, zu bedenken. Dies könne zu Schimmelbildung führen.

Nicht ohne Grund haben Projektentwickler bei Denkmalobjekten die Möglichkeit, sich von der Pflicht entbinden zu lassen, nach dem aktuellen EnEV-Standard zu sanieren. Auch benötigen Baudenkmäler keinen Energieausweis, wenn sie verkauft oder vermietet werden. Ob man von der Ausnahmeregelung Gebrauch machen sollte, ist zu prüfen. Allerdings wird die Vermietbarkeit erschwert und es stehen auch keine zinsgünstigen KfW-Mittel zur Verfügung, wenn der EnEV-Standard nicht eingehalten wird.

Bei Sanierungs- und Denkmalimmobilien wird die energetische Sanierung im Paket mit dem Objekt gekauft. Wer aber eine Gebrauchtimmobilie erwirbt, muss die notwendigen energetischen Sanierungskosten mit einkalkulieren. Gebrauchtimmobilien sind deutlich billiger als Neubauten, zu einem großen Teil erklärt sich die Preisdifferenz aus dem unterschiedlichen Energie-Standard.

Der finanzielle Aufwand für die energetische Sanierung wird von vielen deutlich unterschätzt, das zeigt eine Erhebung der LBS (LBS-Hausbesitzertrend 2014). Während die Befragten für eine Voll-Wärmedämmung im Schnitt 20.900 Euro einplanten, betrug der tatsächlich aufgewendete Betrag durchschnittlich 28.100 Euro, also 7.200 Euro mehr. Allerdings zeigt die Studie auch: Rund 80 % der befragten Immobilieneigentümer sind mit dem Ergebnis der Sanierungsmaßnahmen zufrieden. Die wichtigsten und effizientesten energetischen Sanierungsmaßnahmen umfassen die Dämmung von Dach und Fassade, den Austausch der Fenster und/oder der Heizungsanlage, die alle das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Entscheidung darüber steht also der Eigentümergemeinschaft zu. Allerdings ist bei der energetischen Sanierung nicht die Zustimmung aller notwendig, die bekanntermaßen schwer zu erreichen ist, sondern es reicht die qualifizierte Mehrheit. Aber wenn genügend Rücklagen zur Verfügung stehen und Darlehen notwendig sind, ist wieder die Zustimmung aller notwendig.

Fazit

Der Zustand der energetischen Gebäudesanierung ist ein wichtiger Faktor, um die Werthaltigkeit einer Immobilie einschätzen zu können. Vor allem die privaten Eigentümer unterschätzen die Kosten der notwendigen Maßnahmen. Auch bei Denkmalimmobilien spielt der Energiestandard für Käufer eine zunehmend wichtige Rolle, auch weil davon die Vermietbarkeit – und damit die Wiederverkaufbarkeit – abhängt. (svk)

Energetische Immobilien - Printausgabe 03/2014