“Die Immobilie wird profitieren”

Thomas Olek, CEO der publity AG / Foto: © publity

Im Interview mit finanzwelt spricht Thomas Olek, CEO der publity AG, über die Folgen der Corona-Krise für den Immobilienmarkt und warum die Immobile zu den Krisengewinnern zählen wird.

finanzwelt: Sehr geehrter Herr Olek, welchen Impact hat die Corona-Krise auf den Immobilienmarkt?

Thomas Olek: Derzeit ist das Geschehen in Schockstarre. Die Corona-Krise wird zunächst einmal den Immobilienhype beenden. Das ist eine schon länger zu erwartende und auch eine durchaus gesunde Wirkung. Allerdings sind aus psychologischen Gründen, wie auch aus Quoten-Effekten, vorübergehende Übersteigerungen, die auch noch medial befeuert werden können, zu befürchten. Das ist schlecht für den Markt, aber gut für antizyklische und vor allem liquide Investoren, wie auch publity.

Gleichzeitig werden zuletzt gehypte „neue“ Assetklassen der institutionellen Kapitalanlage ebenso wie neue Vertriebswege der Immobilienkapitalanlage sich einer Bewährungsprobe unterziehen müssen. Die Immobilienkompetenz der Crowd-Finanzierer wird ebenso wie die Krisenresistenz der Nachrangdarlehen auf dem Prüfstein stehen. Daraus könnten sich ganz neue, risikogestreute Modelle der Tokenisierung entwickeln. Zuletzt gehypte Investmentklassen mit zuvor über lange Jahre gemiedenen Betreiberimmobilien wie Hotels, Flexible Office als Konjunkturpuffer, hochpreisiges Studentenwohnen, Sozialimmobilien oder Unternehmensimmobilien könnten in die Erfahrungskurve einsteigen. Auch die „mietsicheren“ Wohnungsportfolien, die oft nur mit Mietsteigerungen rechenbar sind, wurden zuletzt gegenüber der Zeit vor der Finanzkrise mit verdoppelten Multiplikatoren gehandelt. Vor allem auch Einzelhandelsimmobilien, die sich sowieso im e-Commerce-Strudel befinden, müssen neu bewertet werden. Das klassische Gedankengut langfristig erfolgreicher Immobilieninvestitionen wird sich aber bewähren.

Die Corona-Krise wird die einzelnen Assetklassen in unterschiedlichem Ausmaß treffen. Aber seien wir ehrlich, es ist schwierig, einer Krise, die Menschenleben fordert und die meines Erachtens noch unterschätzt wird, etwas Positives abzugewinnen. Aber am Ende der Krise wird die kapitalanlagegeeignete Immobilie in guter Lage ebenso wie nach der Finanzkrise profitieren.

finanzwelt: Werden Mietpreisbremse und die von der Regierung genehmigte Aussetzung von Mietzahlungen wegen Corona großen Einfluss haben für die Vermieter?

Thomas Olek: Bei Wohnen dürfte der psychologische Einfluss größer sein als der materielle. Die Profis, wie die großen Immobilien AG’s haben ihre Mieten kontinuierlich im Rahmen der Gesetze an die Möglichkeiten angepasst. Professionelle Verwalter können Trittbrettfahrer schnell identifizieren und damit umgehen. Da sich der Wohnraum eher weiter verknappt, dürften für schlechte Zahler die Alternativen schwierig werden. Zudem bleiben die Forderungen bestehen. Die tatsächlichen Effekte dürften nur zu Gewinnschwankungen führen. Für Aktienanleger ergibt sich sogar die Chance, jetzt gut finanzierte und unterbewertete Immobilienaktien zu erwerben.

Psychologisch werden aber durch enteignungsgleiche Regulierung Grenzen überschritten, die internationale und auch nationale Wohnungsinvestoren, deren Kerngeschäft aber nicht das Wohnungsgeschäft ist, zu Verkauf oder zumindest zu Zurückhaltung veranlasst. Der Trend bestand schon vor der Corona-Krise. Bedenken Sie weiter, dass bei heutigen Preisen die Korrektur des Mietausfallrisikos um nur 1 bis 2 Prozentpunkte die schon eng beschriebenen Excel-Papiere zu Makulatur macht. Konjunkturelle Effekte können in mieterfreundlichem Rechtsumfeld durchaus stärkere Mietausfälle beinhalten. Private Vermieter, die das Rückgrat des deutschen Vermietungsmarktes stellen, werden deutlich stärker getroffen sein. Das könnte erhebliche Sekundärwirkungen haben.

Bei Gewerbe sieht es allerdings völlig anders aus.

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