Die Immobilie im privaten Vermögen – Die Do’s und Don’ts.

Die Meldung scheint erschreckend: Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung verdienen Vermieter bei weitem nicht so gut wie vielfach angenommen. Eigner von vermieteten Ein- und Mehrfamilienhäusern kommen im Schnitt nur auf eine Bruttorendite zwischen 2 und 3 % jährlich.

Über die Hälfte der Vermieter verzeichnen nach eigenen Angaben noch niedrigere Rückflüsse, ein gutes Drittel gab bei der Befragung eine Rendite von 0 % an. Falsche Bescheidenheit oder offenes Eingeständnis des eigenen Versagens bei Immobilieninvestitionen?

Wie so oft liegt die Wahrheit in der Mitte: Renditeimmobilien sind keine Selbstläufer und Betongold im Portfolio ist noch lange kein Garant für eine erfreuliche Entwicklung des privaten Vermögens. Und, noch wichtiger: Die Immobiliensparte des Investmentuniversums umfasst nicht nur Wohnimmobilien. Nicht nur mit der vermieteten Eigentumswohnung können Privatleute ihr Glück auf dem Immobilienmarkt versuchen. Gewusst was, mit wem, wo und wie ist der Schlüssel zum Anlageerfolg, und an der Beantwortung dieser Fragen führt für rationale Investoren kein Weg vorbei.

 

Hier können Privatanleger von Institutionellen lernen:

  • Diversifizierung ist Trumpf;
  • Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser;
  • Eines schickt sich nicht für alle.

Aber nun mal schön langsam von Anfang an: Getreu dem Motto, nur in das zu investieren, was man versteht, bevorzugen viele private Immobilieninvestoren die Wohnimmobilie.

Schon klar, wohnen muss jeder, aber ist auch jeder bereit und in der Lage, dem Vermieter eine auskömmliche Miete dauerhaft und verlässlich zu überweisen? Wo soll das zu vermietende Objekt stehen, in welcher Stadt, in welcher Straße, wie groß soll es sein? Wer übernimmt die Verwaltung, wer verhandelt mit den Mietern? Institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland sind nach wie vor an deutschen Wohnportfolios dran – im ersten Halbjahr wurden Savills Pakete mit einem Volumen von 6,8 Mrd. Euro gehandelt, die Steigerungsraten liegen dabei mit rund 18 % im zweistelligen Bereich. Allerdings wird die Luft langsam dünn, im Bereich großvolumiger Portfolien sieht Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate, bereits deutlich mehr Nachfrage als Angebot. Wundern muss das niemanden: „Viele Investoren wollen gerade Immobilien um jeden Preis. Eine ungute Entwicklung, die wohl vor allem durch die Niedrigzinsen zu erklären ist”, konstatiert Dr. Marc-Oliver Lux vom unabhängigen Münchner Vermögensverwalter Dr. Lux & Präuner.

Für Privatinvestoren steht damit dreierlei fest:

  • Ein Immobilienengagement muss ins Portfolio passen: Ein bisschen Immobilie gehört in jedes, eine Überallokierung, etwa durch den Erwerb von Wohnimmobilien zusätzlich zum Eigenheim, sollte jedoch vermieden werden.
  • Das Immobilieninvestment muss zum eigenen Leben passen. Noch so günstige Bau- oder Finanzierungszinsen dürfen nicht dazu verleiten, sich ohne einen wesentlichen Eigenkapitalanteil an das Abenteuer Immobilieneigentum zu wagen. In vielen Fällen passt die indirekte Investition in die Immobilie, das heißt über Fonds oder REITs, besser zu den Anlegerbedürfnissen als der direkte Objekterwerb.
  • Die direkte Investition in eine Immobilie ist ein langfristiges, großvolumiges Engagement, deshalb muss das Objekt der Wahl nachhaltig sein, das heißt so beschaffen sein, dass es auf langfristige Nachfrage hoffen kann. Wer das dafür notwendige Eigenkapital nicht aufbringt, findet ein breites Spektrum indirekter Immobilienanlagen – für die Auswahl gelten die Überlegungen beim direkten Erwerb entsprechend. Hinzu kommt die Suche nach einem seriösen, erfahrenen Anbieter. Track Record, Leistungsbilanz und eigene Recherche schaffen hier Aufschluss.

Gegen die Dominanz des heimischen Immobilienmarktes in der Anlegergunst haben die Experten des Immobilien-Specials der Deutschen Bank wenig einzuwenden: Nicht nur bei Investoren aus dem Ausland punktet Deutschland mit stabilen Marktverhältnissen und soliden Wachstumsraten. Allerdings muss sich eine Durchschnittsbetrachtung noch lange nicht 1:1 in der Performance des privaten Portfolios niederschlagen. Die drei wichtigsten Eigenschaften einer Immobilie sind nach wie vor Lage – Lage – Lage, und das ist noch nicht alles: Grundriss, Bauqualität, Ausstattung … das sind nur einige der Faktoren, die darüber entscheiden, ob das Renditeobjekt gut vermietet und in näherer oder weiterer Zukunft erfolgreich veräußert werden kann und so der Altersvorsorge dient. Damit steht der Privatinvestor nicht nur vor der Frage, ob er direkt oder indirekt, in Eigenregie oder mit professioneller Unterstützung, investieren soll, sondern erst recht, welche Nutzungsart in Frage kommt.

Wer bereits im Eigenheim wohnt und darüber hinaus in Renditeimmobilien investieren will, wird sich in aller Regel im Segment der gewerblich genutzten Objekte umsehen. Noch vor kurzer Zeit galt die langfristig an einen bekannten und zahlungskräftigen Mieter vermietete Büroimmobilie in 1a-Lage als das Maß der Dinge, möglichst noch mit Fremdfinanzierungen in Yen oder Schweizer Franken, um Zinsdifferenzen auszunützen. Doch seit der Wirtschaftskrise hat sich hier die Spreu vom Weizen getrennt: Ankermieter verfügen, wenn es um die Verlängerung ihres Mietvertrages geht, über erhebliche Verhandlungsmacht und ringen dem Vermieter häufig umfangreiche Zugeständnisse ab, so dass die in Aussicht gestellten Mieterträge bereits vor Auslaufen des ersten Mietvertrages bedauerlich abschmelzen. Noch schlimmer: Der Erstmieter zieht aus, und die inzwischen leicht in die Jahre gekommene Immobilie kann nur mit großem Aufwand oder vorerst gar nicht mehr weiter vermietet werden.

Fremdwährungdarlehen, womöglich noch mit hohem Leverage, haben sich in turbulenten Zeiten ebenfalls nicht bewährt. Prominentestes Beispiel ist „The Gherkin” in London. Die Fondsimmobilie ist gut vermietet, die Miete fließt vollständig – und dennoch verlieren die Anleger höchstwahrscheinlich das eingesetzte Kapital fast vollständig, bilanziert Markus Gotzi im Fondsbrief bitter. Grund: Die Kombination aus Kursschwankungen und sinkenden (Buch-)Werten des Objektes im Zuge der Finanzkrise führten zu einem Bruch der Vertragsbedingungen für die Darlehen, so dass die Banken die Darlehen fällig stellen konnten. Für indirekte Investitionen gilt also genau wie für den direkten Kauf einer Immobilie: Ein relevanter Eigenkapitalanteil an der Gesamtfinanzierung bietet Sicherheit und Unabhängigkeit. Deshalb verzichtet die Bamberger PROJECT-Gruppe seit jeher auf die Kreditaufnahme bei ihren Entwicklungen von Wohnprojekten. Das reduziert Verkaufsdruck, die Fondszeichner erwerben tatsächlich Eigentum an den Objekten und müssen nicht hinter den Interessen der Finanzierer zurückstehen.

Nach wie vor ist das wichtigste Kriterium einer Immobilie die Lage, die je nach Nutzungsart des Objekts ganz unterschiedlichen Anforderungen genügen muss: Logistikimmobilien beispielsweise müssen verkehrsgünstig liegen, möglichst nahe an der Autobahn, und die sollte nicht in die Pampa führen, sondern dorthin, wo die Adressaten der Transportgüter wohnen. Bei europäischen Büroimmobilien hat sich die vom US-amerikanischen Markt inspirierte Nähe zu Autobahnkreuzen hingegen als weniger vorteilhaft erwiesen. Besonders deutlich wird dies am Beispiel der Niederlande, wo monofunktionale Büroparks an der Autobahn inzwischen unter Rekordleerstandsraten leiden und nur bei Leistung hoher Mieterincentives überhaupt noch vermietbar sind – vom Objektverkauf ganz zu schweigen, so Matthias Euler von CBRE.
Marktsegmentierung

In den Niederlanden wird laut CBRE besonders deutlich, was auch an anderen Bürostandorten zu beobachten ist. Die Differenz zwischen den Leerständen (und damit auch umgekehrt den erzielbaren Mieten) an A- und C-Standorten vergrößert sich immer mehr. „Büroimmobilien stehen weiterhin hoch im Kurs. Da Core-Produkte rar sind, erweitern Investoren ihre Anlagekriterien … im Bereich der Core plus- und Value-Add-Produkte, sowie in B-Städten”, hat Ignaz Trombello, Head of Investment Germany bei Colliers International, beobachtet.

Doch welche Lage ist auch morgen und in zehn Jahren noch eine A-Lage? Der Trend zur Urbanisierung betrifft nicht nur das Wohnen, sondern auch das (im Büro) Arbeiten. Für beide Marktsegmente gilt demnach: Wer nachhaltig investieren will, sucht nach Objekten mit guter Anbindung an den ÖPNV in einem Quartier mit gemischter Nutzung – weder Büro- noch Wohnmonokulturen wie einerseits Büroparks an Autobahnkreuzen und andererseits Agglomerationen voller Wohnsilos wie in München-Neuperlach oder Berlin-Marzahn können auf anhaltende Attraktivität hoffen, sondern sind aus temporärer Flächennot geboren.
Deutschland 2025
Wer nicht nur selbst wohnen will, sondern den Erwerb einer Wohnimmobilie als Investment begreift, sollte tunlichst die Finger vom Einfamilienhaus in der grünen Vorstadtidylle lassen:
Spätestens, wenn die eigenen Kinder aus dem Haus sind, zieht es die Bewohner erfahrungsgemäß wieder mit Macht zurück in bewohnte Gefilde mit mehr Infrastruktur, sei es unter kulturellen oder medizinischen Gesichtspunkten. Als Renditeobjekt gut geeignet ist nach übereinstimmender Ansicht die Zweieinhalb- bis Dreizimmerwohnung in einer Stadt ab 100.000 Einwohnern mit guter Verkehrsanbindung, stabiler Bevölkerungsentwicklung, reichhaltigem Arbeitsplatzangebot und möglichst noch einer renommierten Universität: An diesen Standorten ist Wohnraum dauerhaft gefragt, diese sogenannten „Schwarmstädte” profitieren von der Anhänglichkeit eines wesentlichen Teils der Universitätsabsolventen an ihre Ausbildungsstätte und von ihrer Sogwirkung auf das Umland. Diese Regionen befinden sich ganz überwiegend im Süden Deutschlands, in Baden-Württemberg und Südbayern, außerdem zählt noch der Großraum Hamburg, Frankfurt am Main und die Grenzregionen zu den Niederlanden dazu. Hier finden sich zwar nicht die günstigsten Schnäppchen, aber dafür Immobilien, die ihren Wert behalten dürften – und ihren Eigentümer deshalb ruhig schlafen lassen. (sk)

A steht für Anlageimmobilie – Printausgabe 05/2014