Die dunkle Seite der Macht

Wenn am 17. Dezember die lang erwartete Star Wars-Saga fortgesetzt wird und die dunkle Seite der Macht wieder erwacht, beginnt aufs Neue der ewige Dualismus „Gut gegen Böse“. In Hollywood-Filmen ist schwarz und weiß oft leicht voneinander zu unterscheiden – in der Realität selten.

Da kommt es vielmehr auf die Perspektive des Betrachters an, welche Seite nun als die Helle oder Dunkle zu identifizieren ist, um im Star Wars-Jargon zu bleiben. Und in der Regel gibt es keine eindeutige Polarisierung, sondern ein breites subjektives Wahrheitsspektrum mit vielen Grauschattierungen.

Der Gesetzgeber hat sich in den vergangenen Jahren so manches einfallen lassen, um den Vermietern von Eigentumswohnungen das Leben schwer zu machen. Angefangen beim Erwerb von Wohneigentum, das durch die Abschaffung der degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) ab dem Jahr 2011 steuerlich an Attraktivität verloren hat und die Anreize zur Investitionsbereitschaft von Kapitalanlegern hemmt. Mit der Mietpreisbremse samt Einführung des Bestellerprinzips bis hin zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bei Schönheitsreparaturen verfestigt der Gesetzgeber seine mieterfreundliche Grundausrichtung. Die Konsequenz: Vermieter sehen sich einer zunehmenden Belastung ihrer Mietrendite ausgesetzt. Zeit, die Investitionsstrategie zu überdenken.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen sorgte in den letzten 10 Jahren durch eine wechselnde Auslegung für Unklarheit. Mal kann sie als vermieterfreundlich, mal als mieterfreundlich ausgelegt werden. Zuletzt stärkte der BGH die Mieterseite und kippte im März dieses Jahres die Vornahmeklausel, die Quotenabgeltungsklausel und die Renovierungsfristen (Details siehe Info unten). Die Eingriffe bleiben nicht ohne Konsequenzen für die Vermieter in Deutschland: Die neue Rechtsauslegung des BGH belastet die Mietrendite, weil Vermieter nun vorsorglich Rückstellungen für Renovierungskosten bilden müssen. Doch damit nicht genug. Gleichzeitig nehmen Mietpreisbremse und Bestellerprinzip Vermieter in die Zange, die den durch gedeckelte Mietrenditen und Mehraufwand bei der Mietersuche ausgelösten Kostendruck teilweise zu kompensieren versuchen, indem am Makler gespart wird. Für eine Umfrage im Auftrag von ImmobilienScout24, Immobilien Zeitung und Immo Media Consult wurden im September 2015 über 1.300 Immobilienspezialisten, die Wohnraum vermieten, zum Bestellerprinzip und dessen Folgen befragt. Demnach haben knapp die Hälfte (45 %) der Vermieter, die vorher Makler beauftragten, die Zusammenarbeit aufgrund des Bestellerprinzips beendet. „Diejenigen Vermieter, die weiterhin Makler mit der Vermietung beauftragen, schätzen vor allem die langjährige gute Zusammenarbeit (50 %) und sind überzeugt, dass Makler die besseren Mieter bringen (41 %). Bei der Auswahl des Maklers ist für sie entscheidend, dass der Makler seinen regionalen Vermietungsmarkt gut kennt (67 %) und die komplette Transaktion begleitet (56 %). Vermieter, die keinen Makler mehr beauftragen, schrecken vor allem die erhöhten Kosten ab (60 %)“, so das Ergebnis der Umfrage.

Die indirekte Alternative

Steigender Kostendruck und zunehmender Verwaltungsaufwand einer vermieteten Wohnung sind angesichts der neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen ein gewichtiger Grund für Kapitalanleger, eine direkte Investition abzuwägen. Laut einer Erhebung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Berlin im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG aus dem vergangenen Jahr beträgt die Rendite bei mehr als 35 % der Vermieter 0 %. Fast 7 % zahlen sogar drauf. Rund 15 % der Vermieter brachte ihre Immobilie gerade einmal 0 bis 2 % ein. Renditen von 3 bis 5 % erzielten nur ca. 15 % der Befragten. Zudem hat nicht jeder Investor die Zeit, das Interesse oder das Know-how, eine oder mehrere Immobilien zu verwalten, in Schuss zu halten und eventuelle Auseinandersetzungen mit Mietern zu führen. „In Zukunft wird darüber gestritten, was Renovierungsbedarf bedeutet, wann eine Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung macht oder wie hoch ein angemessener Ausgleich für eine Anfangsrenovierung durch den Mieter sein soll“, gibt Rechtsanwalt Andreas Griebel von der Kanzlei Rödl & Partner in einem Interview mit der Immobilien Zeitung zu bedenken.

Fakt ist: Die persönlichen Belastungen durch das
Immobilienmanagement sind für Anleger vermeidbar.

Entweder durch Engagieren einer Hausverwaltung, was jedoch weitere Kosten verursacht, oder durch einen Wechsel der Investmentstrategie. Beispielsweise durch die Beteiligung an einem gemanagten Wohnimmobilienfonds, der in die Entwicklung von Neubauwohnungen investiert und die entwickelten Einheiten umgehend verkauft (vgl. Abbildung „Exemplarischer Investitionsablauf anhand des Immobilienentwicklungsfonds PROJECT Wohnen 14“). Bei dieser Vorgehensweise greift weder die Mietpreisbremse noch spielt das Bestellerprinzip eine Rolle. Außerdem ist jeder Kostennachteil in Bezug auf die Pflicht zur Renovierung zu Lasten des Vermieters ausgeschlossen. Dies ist nicht selbstverständlich bei einer indirekten Immobilienbeteiligung. Eine Bestandshaltung mit Vermietungsstrategie durch eine Investmentgesellschaft verursacht die gleichen Herausforderungen wie bei privaten Vermietern, nur dass Anleger den Managementaufwand an den Initiator outsourcen. Der Druck auf die Mietrendite bleibt trotz allem bestehen. Demzufolge gibt die bestandshaltende Investmentgesellschaft die Abstriche bei den Mietrenditen an ihre Anleger weiter, die somit weniger Ausschüttungen zu erwarten haben.

Exemplarischer Investitionsablauf anhand des Immobilienentwicklungsfonds „PROJECT Wohnen 14“
Grafik Gastbeitrag PROJECT Munja 3


Quelle der Wertschöpfung

Bei einem Immobilienentwicklungsfonds beteiligt sich der Anleger dagegen an der Quelle der Wertschöpfung. Zum Zeitpunkt des Neubaus kann die Immobilie zum jeweils höchsten Marktwert im Immobilienlebenszyklus verkauft werden – im Hinblick auf den enormen Wohnraumbedarf in den Metropolregionen auf Jahre hinaus ein lukrativer Markt mit entsprechend attraktiven Renditechancen für Kapitalanleger. Renditen ab 6 % pro Jahr sind realistisch, auch bei auf Stabilität ausgerichteten Beteilungskonzepten, die nicht die Renditemaximierung in den Vordergrund stellen. Stabilisierend wirkt sich ein vollständiges Eigenkapitalkonzept aus. Damit sind die Investoren erstrangig im Grundbuch besichert und im Falle einer Schieflage muss der Anleger nie hinter einen Fremdkapitalgeber wie eine Bank zurücktreten. Ferner sollte eine Risikostreuung auf mehrere Objekte in unterschiedlichen Regionen erfolgen und die Qualität des Asset Managers durch einen einwandfreien Track Record belegbar sein. Ein Performance-Bericht ist für Anlegerinteressenten eine Orientierungshilfe. Besser noch eine von einem Wirtschaftsprüfer testierte Leistungsbilanz. Auch wenn rechtlich nach dem Kapitalanlagegesetzbuch nicht mehr verpflichtend, legen einige Qualitätsanbieter noch immer jährlich eine Leistungsbilanz vor. Darauf sollten Anleger ein Augenmerk werfen.

Christian Blank, Pressesprecher und Leiter Marketing
PROJECT Investment Gruppe


Info
Vornahmeklausel: Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam (§ 307Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Grund: Sie verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Quotenabgeltungsklausel: Wurde ein neuer Mietvertrag geschlossen, so konnte durch eine Formklausel vereinbart werden, dass der Mieter anteilig an Renovierungskosten beteiligt wird, sofern er vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle (Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohn-, Schlaf- und Esszimmer alle 5 Jahre) auszieht. Jetzt gilt: Quotenabgeltungsklauseln stellen in Mietverträgen eine unangemessene Benachteiligung für Mieter dar. Denn die auf ihn entfallenden Kosten lassen sich nicht verlässlich ermitteln. Darüber hinaus ist vielen Mietern bei der Vertragsunterzeichnung oft nicht klar, mit welchen Kosten sie überhaupt bei einem „verfrühten“ Auszug zu rechnen haben. Die neue Auffassung des BGH zu Quotenabgeltungsklauseln gilt für renovierte wie unrenovierte Wohnungen.

Renovierungsfristen: Starre Renovierungsfristen sind laut BGH ungültig. Hat der Vermieter jedoch Verallgemeinerung wie „normalerweise“ im Vertrag eingefügt, ist die Fristenregelung gültig. Sofern ein Mieter seine Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen hat, ist dieser nicht nur von seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen befreit, sondern kann darüber hinaus vom Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die Renovierung seiner Wohnung verlangen, wenn diese abgenutzt ist.

Quellen: iww.de, mietrecht-reform.de, immobilienscout24.de

Onlineausgabe 04/2015