Die Alterung der Gesellschaft als Chance begreifen

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Frank Winkel

Nach wie vor bietet der Markt für Pflegeimmobilien langfristige Wachstumschancen. Das Nischensegment setzt allerdings fundierte Branchenkenntnisse voraus. Im Gespräch mit finanzwelt zeigt WI-IMMOGroup Geschäftsführer Frank Winkel auf, worauf man bei einem Investment achten sollte, wovon der wirtschaftliche Erfolg abhängt und was die Wachstumsstrategie seines Unternehmens ausmacht.

finanzwelt: Der demografische Wandel ist nicht mehr zu leugnen und verändert unsere Gesellschaft spürbar. Welche Schlussfolgerungen ziehen Sie daraus für den Markt für Pflegeimmobilien?

Winkel: Der Markt für Pflegeimmobilien wird in Zukunft von zwei wesentlichen Faktoren bestimmt: Die Lebenserwartung steigt aufgrund der guten medizinischen Versorgung, gleichzeitig ist die ambulante Pflege in den eigenen vier Wänden insbesondere dann nicht mehr möglich, wenn der Pflegebedürftige eine qualifizierte Versorgung „rund um die Uhr” benötigt. Hinzu kommen Krankheitsbilder wie z. B. Demenz, die zwar die geistige, aber nicht die physische Beweglichkeit einschränken. Schon jetzt ist zu erwarten, dass die Demenz in der Pflegereform 2015 eine stärkere Rolle spielen wird. Darauf werden sich die Betreiber in Zukunft einstellen müssen. Ferner gewinnen natürlich Entlastungen durch die stärkere Förderung der Pflege zuhause, die finanzielle Unterstützung bis hin zur Kurzzeitpflege oder Lohnersatzleistungen für Angehörige, die zuhause die Pflege übernehmen, an Bedeutung. Diese Trends finden allerdings schon in seriösen Schätzungen über den künftigen Bedarf an Pflegeplätzen Berücksichtigung. Betrachten wir die Nachbarländer wie Frankreich und Großbritannien oder die Vereinigten Staaten, geht der Trend allerdings noch viel weiter: Börsennotierte Unternehmen, die in der Lage sind, durch ihre Größe und ihre Effizienz Pflegeleistungen zu bezahlbaren Preisen zu liefern, werden in den nächsten Jahren auch Deutschland erobern. Einige Fusionen im Pflegemarkt konnten wir bereits beobachten.

finanzwelt: Über die Anziehungskraft von Immobilien in unsicheren Zeiten herrscht breiter Konsens. Was macht Pflegeimmobilien zu einem attraktiven Investment?

Winkel: Pflegeimmobilien bieten eine einzigartige Kombination aus hoher Mietsicherheit, stabilen, inflationsgesicherten Erträgen, monatlichen Liquiditätszuflüssen und geringem Eigenaufwand. Pflegeimmobilien sind damit für den Anleger im wahrsten Sinne des Wortes pflegeleicht.

finanzwelt: Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Eine Sozial-/Pflegeimmobilie zeichnet sich durch andere Charakteristika aus. Worauf ist zu achten?

Winkel: In der Tat sind bei der Pflegeimmobilie einige Besonderheiten zu beachten: Wichtig ist eine sorgfältige Analyse des Standortes in Bezug auf den Bedarf an neuen und Ersatzpflegeplätzen. Doch auch das Angebot an Pflegepersonal und die Unterstützung durch die Kommunen und die Kostenträger sind von Bedeutung. Und wie bei jeder Immobilie ist auch hier die Lage nicht zu vernachlässigen, der Anspruch ist gestiegen. Pflegeheime müssen in eine gute Infrastruktur eingebunden sein – Busverbindungen, Apotheken, Supermärkte und Restaurants in unmittelbarer Nähe sind unverzichtbar. Heutige Pflegeheime bieten Gesellschaftsräume, Küchen, modernes Mobiliar und natürlich behindertengerechte Wasch- und Wohnräume. In der Regel werden heute 1-Zimmer-Appartements bevorzugt, Doppelzimmer gibt es eher für Paare oder für die Kurzzeitpflege.

finanzwelt: Was sind generell Stolpersteine bei Pflegeinvestments?

Winkel: Die Pflegeimmobilie ist eine Spezialimmobilie, das sollte bei der Beratung auch hervorgehoben werden. Sofern eine qualifizierte Standortanalyse und eine sorgfältige Auswahl des Betreibers erfolgt, ist der Weg zum erfolgreichen Investment nicht weit. Sollte der Kunde sich in der Zukunft für eine andere Anlage entscheiden, so ist dies bei einem Direktinvestment, wie wir es ausschließlich bieten, problemlos möglich. Wir registrieren zunehmend Anfragen von interessierten Anlegern, die sich für ein Appartement aus zweiter Hand interessieren.

finanzwelt: Sie sind permanent auf der Suche nach marktgängigen Objekten in der Größenordnung zwischen 5 und 25 Millionen Euro. Wie überprüfen Sie die optimale wirtschaftliche Größe der Anlage und welche Rolle kommt der Qualität der Betreiber zu?

Winkel: Einen ersten Hinweis liefert natürlich die bisherige wirtschaftliche Entwicklung des Pflegeheimes. Schon hier kann man erkennen, ob der bisherige Betreiber seine Erwartungen hinsichtlich Qualität und wirtschaftlichem Ergebnis erfüllt hat. Die hohe Kunst des Betreibers besteht darin, eine ausgewogene Mischung zwischen den Pflegestufen zu erreichen, damit Qualität und Ergebnis stimmen. Hinzu kommt die Kompetenz des Betreibers an sich. Wenn er sich bewährt hat, dann ist das ein guter Maßstab für die Qualität des Investments.

finanzwelt: Investoren sollten beim Teileigentum/Direktinvestment auch mögliche Exit Optionen im Blick haben. Wie ist hierzu Ihre Einschätzung?

Winkel: Das Direktinvestment bietet, allein schon durch das Instrument der Eigentümerversammlung und seiner Organe, unmittelbare Möglichkeiten zur Einflussnahme auf das Investment. Sollte das Investment nicht zufriedenstellend verlaufen, so kann hier die erste Korrektur erfolgen. Sofern man sich zum Exit entscheidet, dann ist der einfachste Weg der Verkauf der Immobilie. Dies kann auf Ebene des Einzelanlegers erfolgen oder über unsere unternehmenseigene Hausverwaltung auf Ebene der Eigentümergemeinschaft durch Anfragen bereits bestehender Immobilienbesitzer.

finanzwelt: Als Initiator für Pflegeimmobilien erstreckt sich Ihr Tätigkeitsspektrum über die gesamte Wertschöpfungskette (Projektentwicklung, Bauträgerschaft, Vertriebssteuerung und Verwaltung). Liegt darin Ihr Erfolg begründet?

Winkel: In der Tat ist dies eines unserer Erfolgsrezepte. Auf dem Weg von der Planung bis zur Verwaltung können wir auf ein umfangreiches Netzwerk zurückgreifen, das uns immer wieder neue Erkenntnisse liefert. Inzwischen können wir auf jede Frage, die sich in der Wertschöpfungskette ergibt, kompetente Antwort liefern, nicht zuletzt auch aufgrund des Know-how der Mitarbeiter. Mit der Rolle des Verwalters machen wir überdies deutlich, dass wir den Kunden auch nach seiner Anlageentscheidung begleiten. Nur wenige Anbieter stellen sich so bewusst auf die Seite des Anlegers.

finanzwelt: Auch in einer Nische wie dem Pflegeimmobilienmarkt sieht man sich Wettbewerbern konfrontiert. Wie lautet Ihre Wachstumsstrategie über das Jahr 2014 hinaus?

Winkel: Mit dem Thema Wettbewerber oder Marktteilnehmer sehen wir uns eher weniger konfrontiert. Wir konzentrieren uns vielmehr auf innovative, marktgerechte und zukunftsfähige Projekte bzw. Objekte und legen auch keine wilden und nur kurzfristig tragbaren Konzepte für den Vertrieb auf. In unserem Zugriff befinden sich aktuell Projekte bzw. Projektentwicklungen für rund 300 Millionen Euro im Vorlauf. Unser Schwerpunkt liegt darin, weiter qualitativ hochwertige Projektentwicklung zu betreiben, die vorhandenen Projekte konzentriert abzuarbeiten und in den Vertrieb zu bringen. (ah)

Interview mit Frank Winkel – Sonderheft Pflege 2014