Deutschland im Konsumrausch

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Einzelhandelsimmobilien stehen im verstärkten Fokus von Investoren. Was unterscheidet diese Assetklasse von sonstigen Gewerbeimmobilien und worauf müssen Anleger achten? Wo genau bieten sich verstärkt Chancen?

Deutschland ist im Kaufrausch! Im letzten Jahr sind die Konsumausgaben im Inland so deutlich gestiegen wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr, und zwar preisbereinigt um 1,9 %. Ein stabiler Arbeitsmarkt sowie niedrige Sparzinsen locken scharenweise Menschen in die Einkaufstempel. Parallel dazu werden Investitionen in deutsche Einzelhandelsimmobilen zum Renner bei institutionellen Investoren: 2015 stieg das Transaktionsvolumen auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt um satte 90 % gegenüber dem Vorjahresergebnis, haben die Researcher von Colliers International errechnet. Zu diesem Triumphzug tragen einheimische und internationale institutionelle Investoren bei, und für 2016 erwarten Marktbeobachter keine wesentliche Änderung, eher im Gegenteil.

Reifephase contra Schrumpfungsprozess.

Für Nicht-Profis stellen sich in dieser Situation Fragen wie „Wo investieren, ohne unter die Räder zu geraten?“ oder auch „Einzelhandel ist nicht gleich Einzelhandel. Welche Konzepte sind zukunftsträchtig, welche Standorte versprechen nachhaltige Renditen, welche Mieter können sich auch in Zukunft gegen E-Commerce behaupten?“ Als Basis eines Blickes in die Zukunft mag die Entwicklung der letzten Jahre dienen: Von 2000 bis 2013 konnten Discounter ihren Marktanteil von 10 auf 16 % steigern, Fachmärkte legten von 12 auf 16 % zu. Bergab ging es für den nicht filialisierten Fachhandel von 32 auf 19 %. In Anlehnung an den klassischen Produktlebenszyklus lassen sich Fachmärkte, SB-Warenhäuser und Mega-Baumärkte in die Reifephase einordnen, während klassische Kauf- und Warenhäuser, besonders in weniger guten Lagen, bereits einem Schrumpfungsprozess unterliegen. Karstadt ist dafür nur ein Beispiel von vielen. Oliver Herrmann, Geschäftsführer der redos real estate GmbH, plädiert im „Marktreport Einzelhandel“ für sogenannte Hybride Malls, die Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE, zwischen klassischen Fachmarktzentren und Shoppingcentern einordnet. Sie kombinieren die Aufenthaltsqualität eines Shoppingcenters mit dem leichten Zugang eines in aller Regel eingeschossigen Fachmarktzentrums. Die Ausrichtung auf die Nahversorgung des täglichen Bedarfs sorgt für hohe Frequenzen, da ihre Sortimente nur begrenzt online eingekauft werden.

Gerade auch für konservative Anleger ideal.

Klar ist: Der stationäre Handel muss ein angenehmes Einkaufserlebnis bieten, auch beim „Versorgungskauf“. Hierin liegt der bedeutendste Unterschied von Einzelhandels- zu Büroimmobilien: Während Büroimmobilien nur für ihre Mieter „funktionieren“ müssen, bewegt sich die Einzelhandelsimmobilie im Spannungsfeld zwischen Investor, Mieter und dessen Kunde. Beispiel: Ein Büromieter kann (zumindest kurzfristig) eine defekte Eingangstür durch die Benutzung des Hintereingangs ersetzen, beim Einzelhandel hingegen ist die uneingeschränkte Funktionsfähigkeit des Gebäudes essentiell für die Ertragskraft. Auch Daniel Herrmann, Head of Portfolio Management Berlin bei PATRIZIA Deutschland, findet Fachmärkte, Discounter und Supermärkte attraktiv: „Insgesamt eignen sich Fachmarkt-Immobilien für konservative Investoren, da gute Bestände bei professionellem Management ein hervorragendes Risiko-Rendite-Profil aufweisen. In diesem Segment sind laufende Ausschüttungsrenditen von in der Regel deutlich über 7 % möglich. Poppinga kalkuliert bei Prime Shoppingcentern vorsichtig mit 4,1 % Nettoanfangsrendite, setzt für Prime Hybride Malls um 5 % an und für erstklassige Fachmarktzentren etwa 5,25 %. Grafik Transaktionsvolumen Während Elektrofachmärkte, Bekleidung und Buchhandel durch den Online-Handel schmerzhafter Konkurrenz ausgesetzt sind, scheint der Lebensmitteleinzelhandel nahezu immun, so dass Einzelhandelsimmobilien mit starken Lebensmittelketten als Ankermieter auf hohe Kundenfrequenz hoffen können. Der deutsche Lebensmitteleinzelhandel steht unter einem derartigen Preisdruck durch preissensitive Kunden, dass die knappen Margen es nicht erlauben, Lebensmittel kostengünstig zu versenden – deshalb ist hier nach wie vor ganz überwiegend der „analoge“ Einkauf angesagt. Deshalb gehört die Erreichbarkeit zu den wichtigsten Kriterien, die Einzelhandelsmieter in einer Studie der ILG in Zusammenarbeit mit Berlin Hyp und BBE auflisteten. Herrmann rät bei der Investition in Shoppingcenter zur Vorsicht: Ihr Umsatzanteil sei in den letzten Jahren trotz Eröffnung neuer Center nur minimal gestiegen, eine „build to kill“-Tendenz führe dazu, dass die neuen Center überalterte aus den 90ern ersetzen.

Problemzone „Strukturschwache Region“.

Investoren müssen deshalb in erster Linie auf die Nachhaltigkeit des Assets achten – die Immobilie muss nicht nur zum Zeitpunkt der Investition, sondern während der gesamten Beteiligungslaufzeit von häufig mehr als zehn Jahren stabile Rückflüsse erwarten lassen. Die Standortqualität darf dabei nicht vernachlässigt werden: „Die demographischen Veränderungen werden starke Auswirkungen auf die regionale Einwohnerverteilung im Lande haben“, gibt Herrmann von Patrizia Deutschland zu bedenken. „Dies führt im Einzelhandel zu Flächen- und auch Mietzuwächsen in den Zuwanderungsgebieten und Flächenschwund sowie fallenden Mietpreisen in strukturschwachen Regionen.“ Wo viele Menschen in angenehmer Umgebung den täglichen Bedarf bequem und abwechslungsreich decken können, wo sie also selbst gern einkaufen – dort können sie, unterstützt von einem kompetenten Assetmanagement, getrost über einen Großeinkauf in Form einer Beteiligung nachdenken. (sk) (Einzelhandelsimmobilien / finanzwelt 02/2016)