Das würden die Enteignungen bringen

Roman Heidrich,Senior Team Leader Valuation & Transaction Advisory JLL Berlin / Foto: © JLL

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen – Spekulation bekämpfen“ möchte private Wohneigentümer mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin enteignen. Auf der Agenda stehen neben der Deutsche Wohnen SE, mit 111.500 Wohnungen in Berlin der bedeutendste Marktteilnehmer, weitere bekannte Namen, die Vonovia SE etwa mit 44.000 Wohnungen, ADO Properties S.A. mit 22.200, Covivio SE mit 15.700 sowie Akelius Residential Property AB mit 13.700, um nur die größten zu nennen. Wie viele Unternehmen tatsächlich in den Fokus der Initiative geraten sind, ist derzeit aber noch unklar.

Was ist der Auslöser der Initiative?

Wesentlicher Auslöser sind die stark gestiegenen Wohnungsmieten in Berlin in den letzten Jahren. Bestandsmieter werden mit immer höheren Mietpreisen konfrontiert – sei es durch Modernisierung oder auch durch Anpassungen an den Berliner Mietspiegel. Für Neu-Berliner ist es darüber hinaus immer schwerer geworden, überhaupt eine Wohnung zur finden. Ein Umzug Richtung Hauptstadt? In Anbetracht der dramatischen Wohnraumverknappung fast ein Ding der Unmöglichkeit. Die Konsequenz? Eine deutliche Steigerung der Neuvertragsmieten.

Warum sind die Mieten so stark gestiegen?

Der Anstieg ist auf ein signifikantes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zurückzuführen. In den letzten 10 Jahren sind deutlich mehr Leute nach Berlin gezogen – durchschnittlich zwischen 30.000 und 40.000 pro Jahr – als neue Wohnungen gebaut wurden: im Durchschnitt der letzten 10 Jahre rund 6.000 Wohnungen pro Jahr. In den letzten beiden Jahren lagen die Fertigstellungen zwar bei jeweils über 10.000 Wohnungen, damit allerdings noch immer nur bei rund 50% des tatsächlichen Bedarfs von über 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Die Leerstände sind inzwischen komplett abgebaut, der aktuelle Leerstand liegt deutlich unter dem gesunden Fluktuationsniveau von 2%.

Warum wird nicht mehr gebaut?

Die Bauzurückhaltung hat vielfältige Gründe. Die Berliner Wohnungspolitik und die verantwortlichen politischen Parteien haben es schlichtweg verpasst, den sich seit mehreren Jahren anbahnenden Nachfrageüberschuss auf dem Wohnungsmarkt rechtzeitig zu erkennen und entsprechend entgegenzuwirken. Zu lange wurde auf der Behauptung beharrt, dass Berlin noch ausreichend Leerstände aufweise und Wohnungsneubau nicht notwendig sei.

Zudem gibt es derzeit einen Mangel an Baukapazitäten. Die Bauwirtschaft arbeitet bereits an ihrem maximalen Limit. Eine kurzfristige deutliche Ausweitung der Kapazitäten ist nicht möglich. Auch sind die in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Baukosten aufgrund von immer stärkeren Regulierungen, unter anderem durch die Energieeinsparverordnung, eine weitere Ursache für die Zurückhaltung. Aufgrund der hohen Attraktivität des Berliner Immobilienmarktes und der hohen Nachfrage nach Immobilieninvestments in Berlin gab es auch drastische Nachholeffekte bei den Grundstückspreisen, die sich in den letzten Jahren deswegen stark erhöht haben. Außerdem sind auch die Genehmigungsprozesse zur Erlangung einer Baugenehmigung in Berlin sehr langwierig und können durch Bürgerbeteiligungen zudem noch weiter hinausgezögert oder sogar ganz verhindert werden. Hinzu kommt momentan noch die Unsicherheit potenzieller Projektentwickler aufgrund der unklaren wohnungspolitischen Gemengelage. Die Zurückstellung bereits geplanter Projekte ist quasi zur Normalität mutiert. Wer baut schon gern heute, wenn ihm morgen die Enteignung droht?

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