Das sollte ein Vermögensverwalter bei Immobilien beachten

Ralf Dietrich, Inhaber der Dietrich + Partner Immobilien KG / Foto: © Dietrich + Partner Immobilien KG

Immobilien sind nicht das typische Spielfeld der Vermögensexperten, denn das Management von Immobilien unterliegt völlig anderen Bedingungen als die klassische liquide Vermögensverwaltung. Was bedeutet dies nun Verwalter, Honorarberater und Co.?

Die Zahlen sprechen für sich. Laut Studien stecken fast elf Billionen Euro in Immobilien und Grundstücken. Und im Jahr 2018 lag Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt bei 78,1 Milliarden Euro; im Durchschnitt der Jahre 2006 bis 2016 lag das jährliche Transaktionsvolumen bei rund 44 Milliarden Euro, wie das Beratungsunternehmen EY ermittelt hat. Kurzum gilt: Immobilien sind ein erheblicher Vermögenswert und so gut wie in jedem Portfolio zu finden, vom Familienheim bis hin zur Renditeimmobilie.

Doch genauso bedeutet dies, dass diese Vermögenswerte professionell verwaltet werden müssen. Die Anforderungen an die Immobilien-Vermögensverwaltung sind genauso hoch wie an das liquide Asset Management. Denn nur wenn Immobilien aktiv und dynamisch gemanagt werden, können Vermögende damit auch dauerhaft Renditen erwirtschaften und die Substanz erhalten. Das folgt dem Ansatz, durch diesen Werterhalt sicherzustellen, dass die Immobilie bei einem Verkauf mindestens den Kaufpreis zuzüglich einem Inflationsausgleich erzielt. Zusätzlich eben zur jährlichen Zielrendite über Vermietung/Verpachtung, versteht sich.

Für Vermögensverwalter, Family Officer, Honorarberater etc. stellen sich dabei natürlich viele Frage. Wie sollen sie für ihre Mandanten – neben dem traditionellen Beratungsgeschäft – auch noch das Immobilienportfolio verwalten? Und vor allem: Mit welcher Kompetenz sollen sie dies tun? Die genannten Berater sind vor allem klassisch auf das Management liquider Vermögenswerte, die Finanzplanung und die Erstellung von Vermögensbilanzen konzentriert; damit schaffen sie die größten Mehrwerte für ihre Mandanten.

Aber Immobilien? Die sind nicht das typische Spielfeld der Vermögensexperten, schließlich unterliegen Immobilienbewertungen und -transaktionen völlig anderen Bedingungen wie Auswahl und Erwerb von Wertpapieren. Und das gleiche gilt natürlich vor allem auch für die laufende Bewirtschaftung. Nach welchen Kriterien funktioniert die Auswahl der Mieter und welchen Bedingungen unterliegen diese – kommt es nur auf die Bonität an, oder spielen auch andere Parameter eine Rolle? Wie werden Mieten optimal berechnet, auch hinsichtlich der Limitierungen durch die Mietpreisbremse, und wie können diese rechtssicher erhöht werden? Welche Investitionen sind notwendig, um die Substanz zu erhalten und die richtigen Mieter zu gewinnen? Und wie wird eine Immobilie bestmöglich veräußert?

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