Das Erwachen der Sachwerte

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Am 17. Dezember startet der neue Star Wars-Film „Das Erwachen der Macht“ in den deutschen Kinos. Höchste Zeit, sich mit dem aktuellen Universum der Sachwerte zu beschäftigen – denn auch hier erwarten wir für 2016 ein Wiedererwachen zu neuer Größe.

Es war einmal vor langer Zeit in einer weit, weit entfernten Galaxis, da war die Welt der geschlossenen Fonds noch in Ordnung. Anbieter und Vermittler waren zufrieden. Doch dann gewann die dunkle Seite immer mehr Macht. Die Rettung kam in Form der Regierung, die mit der Macht der Regulierung Ordnung ins Chaos bringen wollte. Das ist zumindest auf Anbieterseite gelungen.

Gute Stimmung bei den Initiatoren –
Vertrieb noch eher zurückhaltend.

Bei den Emissionshäusern von geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIFs) hellt sich die Stimmung weiter auf. Dagegen scheinen die Vermittler immer noch sehr zurückhaltend zu sein. Zu dem Ergebnis kommt eine aktuelle Scope-Umfrage. Übereinstimmend erwarten knapp jeweils die Hälfte der Vermittler und Anbieter in diesem Jahr ein Platzierungsergebnis von etwa 1 Mrd. Euro. „Es herrscht nach wie vor Verunsicherung sowohl bei Vertrieben als auch bei Anlegern“, beobachtet Michael Ruhl, Geschäftsführer Hannover Leasing. Er sieht auf die Branche noch einige Aufgaben zukommen. „Die Fondsinitiatoren müssen Glaubwürdigkeit zurückgewinnen und es muss ihnen gelingen, die Vorteile, die sich für die Anleger durch die Regulierung und die Einführung des KAGB ergeben, klar zu kommunizieren“, so Ruhl. Dabei sind die Vorteile eigentlich klar ersichtlich:

Sachwerte im Mantel der AIF stehen nun gleichberechtigt
neben den offenen Investmentfonds.

Bei den Fons wird mehr auf das mögliche Risiko geachtet. Fonds mit nur einem Investmentobjekt haben deutlich höhere Mindestanlagesummen als sogenannte risikogemischte Fonds. Die Fremdkapitalaufnahme wurde begrenzt, um böse Überraschungen zu reduzieren. Diese Erkenntnis hat sich aber offenbar noch nicht überall herumgesprochen. Zudem gab es auch in diesem Jahr schlechte Nachrichten zu dem ein oder anderen Altfonds. „Das hilft nicht gerade beim Vertrieb neuer AIFs“, sagt Oliver Porr, Geschäftsführer der LHI Leasing. Doch er sieht auch positive Ansätze: „Wer vertreibt, macht sich wesentlich mehr Gedanken welches Produkt für welchen jeweiligen Anleger geeignet ist“, so Porr. Das sei eine sehr positive Entwicklung, bedinge aber niedrigere Vertriebszahlen. „In jedem Fall sollte das Vertrauen in das Finanzinstrument geschlossener AIFs durch die Regulierung der Branche nach KAGB und die damit verbundene BaFin-Kontrolle spätestens mittelfristig wieder zurückkehren. Dazu bedarf es allerdings noch einiger Aufklärungsarbeit hinsichtlich des deutlich verbesserten Anlegerschutzes“, fasst Patrick Brinker, Geschäftsführer der HTB Hanseatische Fondsinvest, die momentane Situation zusammen. Allerdings seien inzwischen viele Privatanleger wieder bereit, sich mit alternativen Anlageformen in Sachwerten zu befassen. „Die Liquidität ist vorhanden, um geschlossene AIFs als Beimischung ins Anlageportfolio einzubeziehen“, so Brinker. Auf der anderen Seite seien viele Berater noch zögerlich, wenn es darum gehe, geschlossene Publikums-AIFs an ihre Kunden zu vermitteln. Die zeitaufwändige Beratung erfordere eine intensive Auseinandersetzung mit den recht komplexen AIF-Strukturen. Hinzu kommt, dass laut Scope immerhin 30 % der Anbieter und Vertriebe die mangelnde Nachfrage von Privatinvestoren für das geringe Angebot verantwortlich machen. Eine Zahl, die verwundert. „Es bieten sich schließlich kaum attraktive Anlagealternativen an“, sagt Thomas Kuhlmann, Vorstand der HAHN Gruppe, mit Blick auf die anhaltend niedrigen Zinsen. Darum seien Sachwertinvestments im derzeitigen Marktumfeld eigentlich noch immer eine sehr empfehlenswerte Anlage. „Die institutionellen Investoren erhöhen seit längerer Zeit stetig ihre Immobilienbestände. Wir rechnen damit, dass auch vermögende Privatanleger in den kommenden Jahren den Immobilienanteil in ihrem Anlagevermögen weiter ausbauen werden“, ist Kuhlmann optimistisch.

Das Umfeld dauerhaft niedriger Zinsen zwingt Anleger,
sich nach alternativen Anlagen umzusehen.

Für Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Investment Gruppe, begehen viele Vertriebe darum einen großen Fehler: „Investoren fragen AIFs insbesondere im Immobilienbereich nach. Alternativen mit vernünftigen Renditeperspektiven gibt es wenig – wer keine AIFs anbietet, wird wertvolle Mandanten an Wettbewerber verlieren.“ Auch Karsten Reetz, geschäftsführender Gesellschafter der reconcept, sieht einen Widerspruch. „Viele Kunden suchen ja Alternativen im Niedrigzinsumfeld, wagen aber den Schritt in alternative Kapitalanlage- Lösungen nicht – aus Unwissen und Verunsicherung.“ Dabei sei das geschlossene Sachwertinvestments – egal ob als AIF, Beteiligung oder Direktinvestment – für ausgewählte Kundenkreise als Beimischung geeignet, so Reetz.

Neue Fonds am Markt machen Hoffnung.

Immerhin kamen in den vergangenen Wochen einige neue Fonds an den Markt, die Hoffnung machen, dass die Auswahl auch im kommenden Jahr größer wird. Habona setzt auf Einzelhandel und startete im November den KAGB-regulierten AIF „Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 05“. Habona traut sich dabei einiges zu. Das Fondsvolumen beträgt 68 Mio. Euro, von denen private Investoren 30 Mio. Euro zusteuern sollen. Als sogenannter risikogemischter Fonds können Anleger schon ab 10.000 Euro investieren. Von dem Geld soll der Fonds in den nächsten Monaten mindestens 20 Vollversorger, Nahversorgungszentren und Discounter in ganz Deutschland kaufen. „Um dem Bedürfnis der Anleger nach kürzeren Fondslaufzeiten entgegenzukommen, bieten wir mit unserem neuen Fonds eine Laufzeit von lediglich fünf Jahren. Dafür sind halbjährliche Auszahlungen von 6,25 % pro Jahr geplant. Inklusive des Verkaufserlöses soll der Gesamtmittelrückfluss bei rund 140 % liegen“, so Johannes Palla, Geschäftsführer der Habona Invest GmbH.

Neben Einzelhandelsfonds werden Wohnimmobilien weiter zu den Gewinnern im Vertrieb gehören. „Das Finanzierungsumfeld und die anhaltende Volatilität an den Finanzmärkten sprechen weiterhin für die deutschen Wohnimmobilien“, bestätigt ZBI-Vorstand Marcus Kraft. Unternehmen wie ZBI oder PROJECT konnten auch in den vergangenen zwei Jahren ganz gut platzieren. Die ZBI hat nach wie vor ihre geschlossene Wohnimmobilien- AIF „ZBI Professional 9“ und „ZBI Regiofonds Wohnen“, der hauptsächlich in Wohnimmobilien der Metropolregion Nürnberg investiert, im Vertrieb. „Die große Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien lässt uns ein starkes Jahresendgeschäft erwarten“, so Kraft. Auch bei PROJECT Investment stehen seit jeher Wohnimmobilien an erster Stelle. Momentan werden noch die bestehenden Fonds weiter vertrieben. Im kommenden Jahr soll es mit dem „Wohnen 16“ einen Nachfolgefonds geben. „Um Anlegern künftig mehr Standorte anbieten zu können, haben wir in diesem Jahr die Rhein-Ruhr-Metropolregion Köln und Düsseldorf sowie Wien als Anlageziele neu aufgenommen“, so Wolfgang Dippold.

Endlich in die Gänge kommt die PATRIZIA GrundInvest. Nachdem der frühere Real I.S.-Manager Andreas Heibrock nach Augsburg wechselte, arbeitete er an den ersten Publikums-AIFs des Wohnungsunternehmens. Nun ist es soweit. Im kommenden Jahr könnten gleich drei Fonds an den Start gehen. Dazu erwarb die PATRIZIA zwei Hochschulimmobilien auf dem Campus-Gelände der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule (RWTH) Aachen. Anfang 2016 soll damit der erste Büroimmobilienfonds für Privatanleger gefüllt werden. PATRIZIA investierte 40 Mio. Euro in die Bürogebäude, die auch Forschungs-, Gastronomie- und Lagerflächen umfassen. Mieter sind verschiedene öffentliche Forschungseinrichtungen, wie die RWTH Aachen und die Fraunhofer-Gesellschaft, aber auch private Unternehmen. Ebenfalls im kommenden Jahr soll das Stadtquartier Südtor in Stuttgart als Fonds in die Platzierung gehen. Das 2010 gebaute Ensemble ist vollständig vermietet. publity arbeitet bereits am Nachfolger zu seinem „Performance Fonds Nr. 7“. Der neue geschlossene Publikums-AIF soll 30 Mio. Euro schwer werden und wie sein Vorgänger Immobilien in Regionen wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Köln, Hamburg Berlin und München kaufen. Im Gewerbebereich sind noch einige laufende Fonds wie der „WealthCap Immobilienfonds Deutschland 38“ und der „Nordamerika 16“ der Real I.S. Grundvermögen. Weitere Fonds mit Büroimmobilien sind nach den Angaben der Initiatoren in Planung, allerdings kämpfen alle mit den stark gestiegenen Preisen. Insbesondere im Core-Segment mit den Top-Objekten in besten Lagen lassen die Preise und die Kosten einen geschlossenen Fonds mit akzeptablen Renditen nicht mehr zu.

Auch Direktinvestments beleben das
Universum der Sachwerte.

Wer Wert auf mehr Rendite legt, schaut sich nach unregulierten Angeboten um. VALERUM Invest bietet zum Beispiel ein Direktinvestment in Lagerräume an. Beim „RenditeLager“ kaufen Anleger Selfstorage-Lagereinheiten, die dann an Interessenten vermietet werden. „Die wachsende Zahl an Selfstorage-Gebäuden in den großen Städten zeigt, dass sich das Geschäft offenbar lohnt. Vor allem in den Großstädten ist Platz rar, sodass immer mehr Menschen die zusätzlichen Lagermöglichkeiten nutzen“, erklärt Sven Herbst, Vorstand der VALERUM Invest AG. Nach Angaben des deutschen Selfstorage-Verbandes ist die Branche in den letzten 12 Jahren um mehr als das 10-Fache ihres Volumens gewachsen. Die jährliche Steigerung soll auch weiterhin bei 20 bis 25 % pro Jahr liegen. Anleger können die zwischen 17 und 23 m² großen Einheiten ab 19.500 Euro erwerben. Für die Sicherheit soll die Tatsache sorgen, dass die Einheiten über das Grundbuch abgesichert sind. Anleger sollen bei ihrem Investment mit Renditen zwischen 5,5 und 6,5 % rechnen können, so VALERUM. (ah)

finanzwelt Special 06/2015 | Sachwertinvestments und Immobilien