Das bedeutet die Share-Deal-Reform für Investoren

Jens Müller, Partner von BEITEN BURKHARDT / Foto: © BEITEN BURKHARDT

Im „Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“ werden die Bestimmungen für den Umgang mit Share Deals bei Immobilieninvestments unter anderem dahingehend neu geregelt, dass bereits bei einer Beteiligung von 90 Prozent an einer Immobiliengesellschaft Grunderwerbsteuer anfällt.

Es ist eine Diskussion, die scheinbar kein Ende nehmen wollte. Aber jetzt hat der Gesetzgeber unter der zunächst wenig aufregenden Überschrift „Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“, dem sogenannten „Jahressteuergesetz 2019“, die Frage nach dem weiteren steuerlichen Umgang mit Share Deals geregelt.

Als Share Deals werden im Immobilienbereich Transaktionen bezeichnet, bei denen Investoren nicht die betreffenden Immobilien selbst erwerben, sondern Anteile an einer Objektgesellschaft, in deren Besitz sich diese Immobilien befinden. Eigentümer der Immobilie bleibt weiterhin die Objektgesellschaft (beispielsweise eine GmbH oder AG), während der Investor wiederum durch den Share Deal in Gesellschafterstellung bei der Objektgesellschaft gelangt – und damit nur mittelbar Eigentümer der Immobilie wird. Rechtlich handelt es sich um den Kauf eines Unternehmens beziehungsweise einer Unternehmensbeteiligung, und nicht um einen Immobilienkauf.

Das hat zur Folge, dass bislang keine Grunderwerbsteuer fällig wurde, wenn der Käufer nicht mehr als 95 Prozent der Anteile an einer Objektgesellschaft erwirbt und der Verkäufer auf Dauer mehr als fünf Prozent der Gesellschaftsanteile behält – eben weil nicht die Immobilie an sich veräußert worden ist, sondern das Unternehmen, dem diese Immobilie gehört. Schätzungen gehen von bis zu einer Milliarde Euro aus, die dem Staat aufgrund dieser Dealstruktur  an Grunderwerbsteuer entgehen, und das Jahr für Jahr.

Prominentes Beispiel eines Share Deal war 2018 der Erwerb des Sony Center in Berlin durch Pensionskasse der kommunalen Beschäftigten der kanadischen Provinz Ontario, Oxford Properties. Der Investor zahlte 1,1 Milliarden Euro an den südkoreanischen Staatsfonds NPS, um die Immobilien im Herzen der Hauptstadt zu erwerben. Dafür wären sechs Prozent Grunderwerbsteuer fällig geworden, also 66 Millionen Euro – eigentlich. Durch den Share Deal zahlten die Kanadier keine Grunderwerbsteuer.

Durch das „Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“ sollen diese Szenarien nun durch verschärfte Regelungen verhindert oder zumindest abgeschwächt werden. Im Kern besagt das Jahressteuergesetz 2019 nämlich, dass bereits der (unmittelbare oder mittelbare) Erwerb von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft mit deutschem Grundbesitz ausreicht, um Grunderwerbsteuer auszulösen. Damit ist die Grenze um fünf Prozent verringert worden. Investoren müssen dadurch ihre Share Deals genauer planen und können nicht mehr, wie in der Vergangenheit, die Kontrolle zu 95 Prozent übernehmen und sich zugleich der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer zu entziehen.

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