Das Allerwichtigste ist das Bauchgefühl

finanzwelt: Reden wir über die Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer, aber auch von zusätzlichen Baukosten wie Dämmung oder modernere Heizung wegen neuer Umweltrichtlinien. Wird bauen zu teuer und was kann man dagegen tun?
Grundler: Einer der Gründe, die zu einer Erhöhung der Mieten beigetragen haben, ist die Modernisierungsumlage. Den CO2-Ausstoß zu reduzieren ist eine ganz klare Zieldefinition gewesen. Deshalb wurde die Modernisierungsumlage beschlossen. Sie wird nur nicht so gehandhabt, wie sie gehandhabt werden sollte. In der Praxis wird die Modernisierungsumlage häufig dazu verwendet, aus einer normalen Wohnung eine Luxuswohnung zu machen. Auf der anderen Seite will der Gesetzgeber aber günstige Wohnungen haben. Die niedrigen Zinsen sind ja auch eine politische Maßnahme. Und das führt auch dazu viel mehr Kapital im Markt ist, was auch die Situation verschärft.
Thies: Es gibt unglaublich viele Stellschrauben, um von diesen Wohnbaukosten oder den Nebenkosten runter zu kommen. Ein Drittel der gestiegenen Baukosten sind auf regulatorische Anforderungen zurückzuführen. Aber so lange kein neuer Wohnraum geschaffen wird, läuft das alles ins Leere. Natürlich ist es deshalb wichtig, sich darüber Gedanken zu machen.

finanzwelt: Es ist bei der Gesetzesänderung der Grunderwerbssteuer auch das Ende der Sharedeals im Gespräch. Inwieweit betrifft das dann auch Fonds und ihre Anleger?
Grundler: Es wird ganz sicher dazu kommen. Und für den Exit von Fonds hat das garantiert Auswirkungen. Für Investoren, die größere Portfolios haben, wird zehn plus zehn kommen. Aber in Ermangelung der Alternativen wird weiterhin investiert werden. Ob mit oder ohne Share Deal. Von daher denke ich nicht, dass weniger investiert wird. Aber auf  die Konstruktion von einigen Fonds wird es auf jeden Fall Auswirkungen haben.
Bergmann: Das Marktumfeld ist in stetiger Bewegung, und Veränderung war schon stets eine Gewissheit. Auch heute ist dies nicht anders. Am Ende des Tages gilt es, jeweils die komplette Transaktion zu evaluieren. Generell betrachtet sind wir allerdings schon auf dem richtigen Weg: Warum sollten bestimmte Protagonisten via Sharedeal verkaufen können und anderen dies verwehrt sein? Das ist weder gerecht noch macht es Sinn.

finanzwelt: Welche Faktoren bestimmen über den Erfolg im Immobilienmarkt?
Thies: Ich bin ein Verfechter der Streuung. Insbesondere im Immobilienbereich gibt es sehr viele unterschiedliche Investitionsansätze. Ich würde jedem Investor eine breite Streuung empfehlen. Nach Anlageklassen, nach Regionen, Investitionsarten etc. So kann z. B. die Kurzläufer-Serie der ONE GROUP, aber möglicherweise auch ein offener Immobilienfonds einen Anteil im Immobilien-Portfolio einnehmen.
Grundler: Da muss ich jetzt widersprechen. Offene Immobilienfonds z. B. braucht kein Mensch. Da versucht man, aus einem Auto ein Flugzeug zu machen. Entweder gehe ich in einen Sachwert, der ist nun mal illiquid. Der Offene Immobilienfonds tut so, als sei das ein liquides Vehikel. Was Risikominimierung betrifft, sind wir Fans der Regulierung. Die größten Katastrophen der vergangenen 20 Jahre haben wir nicht nur im Asset gesehen, sondern dass der ein oder andere Asset Manager die Kassen verwechselt hat. Und das hat unserer Branche am meisten geschadet.
Sommer: Was Offene Immobilienfonds angeht, haben Sie mir aus dem Herzen gesprochen. Zu den Erfolgsfaktoren: Es gibt unendlich viele, da sind Sie als Experten mehr berufen als wir von der Vertriebsseite aus. Einen Punkt möchte ich allerdings herausgreifen: Der Asset Manager ist aus Sicht des Vertriebes ein essenzieller Partner. Er kann für den Investitionserfolg letztlich entscheiden sein. Wie sich ein Markt entwickeln wird, wissen wir nun mal alle nicht. Auf Marktentwicklungen professionell und im Sinne des Kapitalanlegers zu reagieren, ist für den Anlageerfolg besonders wichtig. Leider hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass Produktanbieter ohne entsprechende Kompetenz im Bereich des Asset Management bei unerwarteten Marktentwicklungen keine optimalen Ergebnisse für Investoren erzielen konnten.

weiter auf Seite 6