Das Allerwichtigste ist das Bauchgefühl

finanzwelt: Wo liegt mehr Rendite? Gewerbe oder Wohnen?
Bergmann: Absolut betrachtet sind natürlich im gewerblichen Bereich höhere Mietrenditen zu erzielen. Im absoluten Peak steht dies jedoch selbstredend in direkter Relation zu einem deutlich erhöhten Risiko in Sachen möglicher Nachmieter, Folgenutzungen oder sich ändernder Standortfaktoren
Sommer: Unterschiedliche Investitionsansätze führen zu unterschiedlichen Wertschöpfungsstrategien. Wenn ich vermeintlich sicher mit einer „Buy and hold“-Strategie investiere und mit einer Mietrendite von nur 2,x % einkaufe, kann dies bei entsprechender Fremdfinanzierung aus meiner Sicht ein höheres Risiko sein, als wenn ich sehr kurzfristig eine sehr gut abgesicherte Projektentwicklung finanziere.

finanzwelt: Wo ist denn nun die Rendite besser: A-, B- oder C-Lage?
Sommer: Man kann an A-Standorten, die möglicherweise überteuert sind, trotzdem als Bauträger eine sehr, sehr gute Rendite erzielen. Als Kapitalgeber kann man nach unserer Erfahrung sowohl mit Bestandsimmobilien an vermeintlichen C-Standorten, als auch durch eine Finanzierung einer Projektentwicklung an einem A-Standort gute Renditen erzielen. Entscheidend ist das unterschiedliche Risikoprofil.
Bergmann: Es erstaunt in der Tat, in welcher absoluten Höhe man hier zum Teil Qm-Mieten erzielen kann – wohlgemerkt selbst oft bei Grundstücken, bei denen man zuvor selbst deutlich zurückhaltendere Kalkulationen vorgenommen hat. Wir beobachten am Markt, dass auch in schlechteren Lagen Reihenhäuser entwickelt werden, die im Anschluss sehr rasch im Vertrieb abverkauft werden.
Thies: Woher kommt das denn? Von der hohen Nachfrage. Für mich als alternativer Finanzierer von Wohnungsbauprojekten ist das aktuelle Markt- und Preisniveau ein Schlaraffenland. Ich freue mich natürlich darüber, dass sowohl Wohnfläche als auch Finanzierungsvolumen knapp sind.

finanzwelt: Und wo ist das Risiko-/Renditeverhältnis besser: Bestand oder Neubau?
Thies: Projektfinanzierung ist extrem komplex und niemals statisch. Am Anfang steht die Grundstücksankaufsfinanzierung und nach erfolgreicher Entwicklung die Hochbaufinanzierung. Die Frage ist eher: Was liegt dazwischen? Wie ist die komplexe Entwicklungsphase zu finanzieren? Dass man letztendlich hierfür alternative Finanzierungsmodelle braucht, das ist genau der Kurzläufer-Ansatz der ONE GROUP.
Grundler: Es geht immer auch darum, welchen Fonds wir haben. Unsere ersten vier Fonds sind alle vermögensverwaltend gewesen, deshalb gibt es die alle noch. Der erste Fonds ist jetzt zwölf Jahre alt. Da haben die Anleger beschlossen, den nicht aufzulösen. Auch wenn wir nicht spektakulär ausschütten, fragen sich die Kunden, wo sie das Geld stattdessen investieren sollen. Am Anfang wollten sie zwar alle eine kurze Laufzeit haben, aber wenn der Fonds läuft, bleiben die meisten auch nach Ende der Laufzeit, wenn sie können, weiter drin.
Sommer: Es gibt viele Vertriebe, die nur nach Produkten mit kurzer Laufzeit fragen, auch wenn dieser Trend Gott sei Dank wieder abnimmt. Das führt nämlich auch zu Angeboten, die nicht immer sinnvoll sind. Dieser Trend hängt natürlich insbesondere mit der Kundennachfrage zusammen. Die Begründung hierfür ist recht vielschichtig. Zum Beispiel haben viele Investoren die Erfahrung gemacht, dass über längere Zeiträume die Wahrscheinlichkeit steigt, dass unternehmerische Risiken einer Beteiligung eintreten. Zudem hängt es auch von der Altersstruktur der Investoren ab. Ich weiß jetzt nicht, ob einer der hier anwesenden Anbieter Statistiken im Kopf hat, wie alt seine Anleger sind.
Thies: Unsere Anleger sind im Schnitt 60 Jahre alt und investieren ca. 25.000 Euro.
Sommer: Der Altersdurchschnitt der Investoren liegt naturgemäß nicht bei 30 oder 35 Jahren, sondern deutlich höher. Das ist wie gesagt auch ein Aspekt, warum sich einige Kunden kürzere Laufzeiten wünschen. Was die Rendite betrifft: Meine Erfahrung der letzten Monate ist, dass es offensichtlich eine Schwelle bei 5 % gibt, die es bei einigen Produkten etwas schwieriger macht sie zu platzieren. Im Gesamtmarkt gibt es im Immobiliensegment einige Anbieter, deren Angebote unter der 5 % Schwelle liegen. Da geht der Absatz zum Teil nicht mehr ganz so schnell wie bei anderen Produkten, die mehr Rendite in Aussicht stellen. Ich halte auch eine 4,5 %-ige Gesamtrendite in Verbindung mit einer soliden Konzeption für eine sehr gute Rendite. Das ist zwar noch nicht überall angekommen, aber aus unserer Sicht steigen die Nachfrage und die Akzeptanz für Produkte mit solchen Zielrenditen.

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