Das Allerwichtigste ist das Bauchgefühl

finanzwelt: Aber die von Ihnen angesprochenen niedrigen Zinsen sorgen auch für Preisanstiege in fast allen Lagen. Noch ist Deutschland nicht so teuer wie vergleichbare Industrienationen, noch ist Berlin nicht so teuer, wie andere Hauptstädte. Aber Spitzenkaufpreise in Toplagen wie zum Beispiel 27.000 Euro/m2 für ein neu gebautes Penthouse in Frankfurt lassen einen nachdenklich werden. Ist das bedenklich?
Bergmann: Bedenklich finde ich das nicht. Wenn man sich die Marktpreisentwicklung in anderen Märkten wie etwa in Hongkong oder ähnlichen Boom-Cities ansieht, dann sind die hiesigen Spitzenpreise auf keinen Fall überzogen; vielmehr lassen sie weiteres, erhebliches Potenzial vermuten. Auch globale Urbanisierungsprozesse im Einhergang mit demografischen Entwicklungen, die sich empirisch ohne weiteres substanziieren lassen, lassen hierzulande erhebliches Potenzial erkennen. Zudem bleibt anzumerken, dass einzelne ‚Liebhaberobjekte‘ keinesfalls den breiten Markt repräsentieren.
Grundler: Bedenklich ist es dann, wenn solche Immobilien in Publikumsfonds landen. Die haben da überhaupt nichts zu suchen. Das sind „Haben-Wollen-Immobilien“, das sehen wir gerade bei den Bürotürmen in Frankfurt. Dort herrscht schon Spekulationsleerstand, weil sich einfach einige Leute ganze Stockwerke leisten und dann leer stehen lassen. Das hat mit Angebot und Nachfrage, was ja den Mietmarkt prägt, überhaupt nichts mehr zu tun. Das ist einfach „Buy and hold and hope“.
Thies: Ich finde es eher bedenklich, dass so viel darüber gesprochen wird und so wenig passiert. Das ist eine Farce. Mietrenditen unter 3 % sind heute gang und gäbe, aber man muss auch langfristig denken. Denn abgerechnet wird zum Schluss. Sprich die Preisfrage stellt sich final erst beim Verkauf. Da zeigt sich, wie das Einstiegspreisniveau einzuordnen war.

finanzwelt: Die Mieten steigen zwar auch, aber in guten Lagen steigen die Faktorpreise deutlich schneller. Mietrenditen weit unter 3 %, da kann man nicht mehr von Rendite, sondern nur noch von Geldanlage reden, oder?
Grundler: Es kommt immer darauf an, zu welchem Faktor man einkauft und wie der Spread ist. Bei einem Publikumsfonds, der laufend tilgen und ausschütten muss, kann ich nicht zum 15-fachen einkaufen. Da kann ich ja nur auf den Wiederverkauf hoffen.
Bergmann: Auch wir kalkulieren hier nach dem Vorsichtsprinzip und antizipieren in unseren Szenarien weniger den möglichen Weiter- oder Abverkauf, sondern sind vielmehr darauf bedacht, stets einen positiven Cashflow für die Unternehmensgruppe zu realisieren. Die mögliche Zinsentwicklung auf Sicht von 10 bis 15 Jahren ist aktuell im Gewissen eine Blackbox. Man kann sich hier zwar über entsprechende Contracte absichern, dennoch würde ich kein Investment tätigen, bei denen Roh-Renditen im Bereich von 2 bis 3 % liegen. Zudem sind hier in der Regel noch Bewirtschaftungs- und Veraltungsaufwendungen in Abzug zu bringen.

finanzwelt: Auch in C-Lagen werden mittlerweile Preise aufgerufen, die vor 2 bis 3 Jahren dort noch undenkbar waren. Ist das ein nachhaltiges Geschäftsmodell? Oder wird hier der Markt zuerst einbrechen?
Thies: Wir bleiben in den A-Städten, schauen uns aber auch B-Lagen an. Wir konzentrieren uns auf die Großstädte, weil wir dort die Nachfrage nach Wohnraum am stabilsten sehen. Makrotrends wie ‚Urbanisierung‘ und ‚Singularisierung‘ werden auch künftig zu hoher Wohnflächennachfrage führen.
Grundler: Ich finde die Kategorisierung von A-, B- und C-Städten etc. nicht zielführend. Selbst innerhalb von Straßen gibt es unterschiedliche Lagen. Das hängt auch mit der deutschen Geschichte zusammen. Wir sind da anders als zentralistische Staaten. Crailsheim ist ein gutes Beispiel für eine Stadt, die super Investitionsmöglichkeiten bietet, aber kein internationaler Investor auf dem Schirm hat. Ich glaube, als guter Immobilieninvestor muss man sehr ins Detail gehen und sich sehr genau die Kennzahlen anschauen.

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