Chance oder notwendiges Übel?

Der Immobilienmarkt – als die größte reale Assetklasse – zeichnet sich generell durch die wesentlichen Merkmale der Langlebigkeit, des bedeutenden Volumens und der Standortgebundenheit aus. Der Markt der deutschen Wohnimmobilien wird durch unterschiedliche Faktoren beeinflusst.

Günstige Finanzierungskonditionen für die Wohnimmobilienkredite ermöglichen es, für die Anleger vergleichsweise hohe Auszahlungsrenditen zu erwirtschaften. Diese liegen bekanntermaßen mit über 20 % höher als die durchschnittlichen Dividendenrenditen der DAX-Werte, wenn man den Zeithorizont der letzten 15 Jahre zugrunde legt.

Ein wichtiger Indikator für die Bedeutung deutscher Wohnimmobilieninvestments können durchaus Anlagestrategien von professionellen oder auch institutionellen Investoren sein. Diese stocken derzeit die Immobilienbestände erheblich auf, um aufgrund der stabilen Mietrenditen den Verpflichtungen gegenüber Dritten nachkommen zu können. Auszahlungsrenditen von 4 % in Verbindung mit einer zukünftigen Exit-Chance stellen weiterhin attraktivere Rahmenbedingungen für ein Investment dar.

Die Nachfrage nach Wohnungen wird auch die
kommenden Jahre stetig zunehmen.

Der Trend zum Wohnen in der Stadt ist ungebrochen. Neben der erheblichen Zunahme der Single- bzw. Zweipersonenhaushalte in den begehrten Ballungszentren führt die zunehmende Landflucht zu einem deutlichen Anstieg des Wohnraumbedarfs. Vermehrt wird die Immobilie als optimales Instrument für eine nachhaltige Vorsorge für das Alter angesehen. Entweder werden gerade Bestandswohnungen vom klassischen Kapitalanleger nachgefragt oder vom Eigenheimnutzer gesucht, der sich im Ruhestand entspannt in seinem unbelasteten Eigentum zurücklehnen möchte.

Die demografische Entwicklung ist grundsätzlich geprägt durch rückläufige Geburtenraten. Inwieweit die Zuwanderung in eines der nach wie vor politisch stabilsten Länder diesem Trend entgegenwirken wird, wird die Zukunft zeigen. Als besonders interessant gestaltet sich der Trend der mobilen Gesellschaft. Häufig haben Arbeitnehmer heutzutage die Herausforderung, dass die Arbeitsplätze selten direkt am Wohnort sind. Wohnsitze zu verlagern ist jedoch nur bedingt die Lösung. Der Trend geht hin zum zusätzlichen Apartment in der Nähe des Arbeitsplatzes. Gerade diese vorgenannte Thematik sorgt ebenso für verstärkte Wohnraumnachfrage innerhalb deutscher Ballungszentren. Die Tatsache, dass die jetzige Seniorengeneration über eine in solcher Höhe bislang nie dagewesene Kaufkraft verfügt, trägt ebenso dazu bei, dass die Bereitschaft, sich auf geringere Wohnflächen zu beschränken, deutlich gemindert wird.

Investieren in Immobilien, aber wie?

Am Immobilienmarkt gibt es derzeit eine Vielzahl an Marktteilnehmern. Für Kunden und Vertriebe sollte es ein besonderes Anliegen sein, dass eine Direktinvestition in eine Immobilie als ein längerfristiges Investment zu verstehen ist. Jeder Anleger hat aber auch die Möglichkeit, in indirekte Immobilieninvestments zu investieren. Nach neuesten Erkenntnissen entscheiden sich immer mehr Anleger wieder bewusst für geschlossene Publikums-AIFs (Alternative Investmentfonds). Denn sie bevorzugen individuell zugeschnittene Anlagegrößen in der Regel ab 10.000 Euro. Außerdem wollen sie sich nicht selber um die Bewirtschaftung der Immobilien kümmern, dies überlässt man erfahrungsgemäß einem ausgewiesenen Experten mit nachweisbarer Erfolgsquote auf diesem Gebiet. Breit angelegte Zugänge zu Objekten direkt vom Verkäufer und nachweislich günstige Einkaufspreise aufgrund großvolumiger Transaktionen verschaffen dem Privatinvestor deutliche Vorteile im Vergleich zu einem Direktkauf vom Makler.

Die ZBI Gruppe verfügt über langjährige Erfahrung am Wohnimmobilienmarkt. Für den klassischen immobilienaffinen Anleger offeriert die ZBI zwei Anlagemöglichkeiten. Zum einen bietet die ZBI Professional Linie die Beteiligung an einem deutschlandweiten Immobilienportfolio mit Schwerpunkt Berlin an. Anleger die hier investiert haben, konnten bei den veräußerten Fonds in der Vergangenheit mindestens 5,5 % p. a. erwirtschaften. Der „ZBI Professional 9“ mit einer prognostizierten Laufzeit von 6 bis 8 Jahren ist derzeit mit über 50 % in Berlin investiert. Die Erträge werden hier aus der Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien und einer „Kurzfriststrategie“, bei der Immobilien schnellstmöglich mit einem guten Ergebnis verkauft werden, erzielt. Mit einem vorhandenen Investitionsvolumen von über 100 Mio. Euro ist bereits ein Immobilienportfolio mit über 1.000 Wohneinheiten in den Fonds eingekauft worden. Eine prognostizierte Ausschüttung zwischen 3 bis 5 % pro Jahr und einer geplanten Zielrendite von 6,5 % p. a. stellen für die Anleger attraktive Ergebnisse dar. Die Strategie, sich auf die Ballungszentren mit „Wertaufholungspotenzialen“ zu konzentrieren, erzielt eine Wiederanlagequote der Anleger von über 50 % und eine stetig steigende Weiterempfehlung. Der „ZBI Professional 9“ wird planmäßig zum 31.12.2015 geschlossen. Der „ZBI Professional 10“ steht voraussichtlich ab Anfang 2016 dem Vertrieb zur Verfügung.

ZBI Professional Linie

Als eine weitere Anlagemöglichkeit bietet die ZBI einen geschlossenen Publikums-AIF an, der sich auf die Metropolregion Nürnberg konzentriert. Diese Investitionsmöglichkeit ist langfristiger konzipiert, damit die Immobilien über einen Zeithorizont von über zehn Jahren bewirtschaftet werden können. So hat der Fonds die Opportunität, einen erheblichen Anteil an steuerfreien Veräußerungsgewinnen per Status quo zu generieren. Die prognostizierte Zielrendite für dieses Investment beläuft sich auf 6 % p. a. Derzeit konnten bereits Immobilien im Wert von ca. 9 Mio. Euro erworben werden. Der Anleger erzielt konzeptgemäß Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Fonds wird – sofern nicht vorher das avisierte Maximalvolumen erreicht wurde – zum 31.12.2016 geschlossen.

Marcus Kraft,
Vorstand
ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Onlineausgabe 04/2015