Beton ist Gold

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Der deutsche Investmentmarkt für Immobilien läuft nach wie vor rund und geht mit Rückenwind in die zweite Halbzeit.

(fw/hwt) Für die Monate April bis Juni wurde am deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien ein Transaktionsvolumen in Höhe von 6,9 Mrd. Euro registriert. Das Halbjahresvolumen summierte sich damit auf insgesamt 16,9 Mrd. Euro, im Jahresvergleich gleichbedeutend einem Anstieg von ca. 29 %. „Der Rückenwind speist sich einerseits aus einer weiterhin enormen Nachfrage internationalen Kapitals nach Anlagemöglichkeiten und andererseits aus einem attraktiven Finanzierungsumfeld”, so Dr. Frank Pörschke, bei JLL CEO Germany. „Aus Immobiliensicht verstärkt die erneute Senkung des Hauptfinanzierungssatzes durch die Europäische Zentralbank auf 0,15 % das Transaktionsgeschehen in Deutschland und wirkt als Triebfeder für ein erhöhtes Engagement in die Assetklasse Immobilie”, so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Germany. Angesichts der gestiegenen Preise im Core-Segment nimmt die Beliebtheit von Prime-Objekten bzw. von Prime-Standorten allerdings etwas ab. Investoren suchen nach höherrentierlichen Objekten und nehmen hierfür bewusst auch höhere Risiken in Kauf. Deutschland steht bezüglich solcher Core-Plus, Value-Add oder opportunistischen Anlagestrategien insbesondere bei ausländischen institutionellen Investoren ganz oben auf der Liste der Zielländer. 2013 haben allein die global aktiven Private Equity Fonds insgesamt fast 160 Mrd. US-Dollar Kapital eingesammelt, das weltweit in Immobilien investiert werden soll. Das ist mehr als in den Boomjahren 2006-2008. Für das laufende Jahr erwartet JLL eine nochmalige Steigerung.

„Das gegenüber dem ersten Quartal rückläufige Transaktionsvolumen ist aus unserer Sicht nicht überraschend und deutet auf keinen Fall auf ein weniger starkes Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien hin”, kommentiert Frank Pörschke. Zum einen wurden die Monate Januar bis März von einigen Überhangstransaktionen aus dem Jahresendgeschäft 2013 und einem Milliarden-Portfoliodeal (Leo I) gepusht. Zum anderen zeigt das Transaktions-
volumen im 2. Quartal, dass Käufer im Core- Plus und Value Add Segment nicht bereit sind, sämtliche Preisvorstellungen auf Seiten der Verkäufer mitzumachen. Das vor drei Monaten festgestellte verstärkte Interesse nach Portfolios hat sich zum Ende des ersten Halbjahres manifestiert: nach sechs Monaten schlagen 6,15 Mrd. Euro zu Buche, entsprechend einem Anstieg gegenüber dem Vorjahresvolumen von 82 %. Einzeltransaktionen summierten sich auf 10,8 Mrd. Euro, ein Plus von 11 %. Vier der fünf größten Transaktionen im zweiten Quartal waren Portfoliotransaktionen, die größte dabei der Verkauf von 67 Hotelimmobilien des Accor-Marken-Portfolios für rund 430 Mio. Euro. Als größte Einzeltransaktion im zweiten Quartal gilt der Verkauf der Kö-Galerie in Düsseldorf für rund 290 Mio. Euro.

Das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen belief sich bis Ende Juni auf insgesamt knapp
8,2 Mrd. Euro. Darin enthalten sind auch Objekte aus standortübergreifenden Portfoliotransaktionen. Entgegen dem bundesweiten Gesamttrend eines leicht rückläufigen Transaktionsvolumens zeigte sich bei den BIG 7 im Quartalsvergleich eine leichte Zunahme des Anteils am gewerblichen Investmentvolumen von 41 % auf 50 %. Damit gilt auch für die BIG 7: ein Rückgang in einem Quartal weist nicht auf ein nachhaltiges Abflauen der Nachfrage. München bleibt auf Halbjahressicht mit 1,9 Mrd. Euro Investmenthochburg Nummer eins (+21 %) vor Frankfurt mit knapp 1,6 Mrd. Euro und Hamburg mit mehr als 1,4 Mrd. Euro. Das kräftigste Plus hatte Stuttgart zu verzeichnen: Objekte mit einem Volumen von 670 Mio. Euro wechselten den Besitzer, das sind immerhin 49 % mehr als im vergleichenden Vorjahreszeitraum. Der Fokus der Investoren gilt auch im ersten Halbjahr 2014 der Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 40 % am Transaktionsvolumen (entsprechend 6,8 Mrd. Euro) liegt sie klar vor den einzelhandelsgenutzten Immobilien mit 29 % Anteil (4,85 Mrd. Euro). Unter anderem gepusht durch größere Portfoliotransaktionen stieg der Anteil von Hotels auf gut 8 % (1,4 Mrd. Euro) an.

Insgesamt bleibt es auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt bei einem sehr positiven Stimmungstrend. Politische und wirtschaftliche Risiken spielen zumindest in der kurzfristigen Investitionsentscheidung keine ausschlaggebende Rolle und weder das Thema Inflation noch die Gefahr negativer Preissteigerung (Deflation) wird von den Akteuren als direkter Risikofaktor mit großem Einfluss gesehen. „Bei hohen Inflationsraten können
die oftmals in gewerblichen Mietverträgen enthaltenen Indexierungsklauseln den realen Wertverlust einer Immobilie mildern – deflationäre Tendenzen zeigen sich aktuell eher in den Peripherieländern der EU. Hinzu kommt, dass es in Deutschland für ein Deflations-Szenario keine historischen Erfahrungs- und Vergleichswerte gibt”, so Timo Tschammler. Nach wie vor gelte das Wirtschaftswachstum in den Volkswirtschaften als Kernindikator auch für Investoren. Eine davon begünstigte Flächennachfrage in den Immobilienmärkten verbunden mit steigenden Mietpreisen sorge für einen zunehmenden Kapitalfluss ins Immobiliensegment. „Wir gehen weiter davon aus, dass sich in der zweiten Jahreshälfte der erhöhte Kapitalfluss auch in großvolumigen Investments jenseits der 100 Mio. Euro- Marke niederschlagen wird. An unserer Jahresanfangsprognose von 35 – 40 Mrd. Euro Transaktionsvolumen in 2014 halten wir insofern also nach wie vor fest”, betont Timo
Tschammler.

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