Berlins Büronutzer von morgen

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Berlin überholt London Central bei Wachstum der Bürobeschäftigung – Berlin-Mitte bei Start-ups als Standort vorn – Digitalunternnehmen treiben Büromarktentwicklung. Berlins wirtschaftlicher Strukturwandel in den vergangen fünf bis zehn Jahren war herausragend – auch im europäischen Kontext.

(fw/rm) Einhergehend mit einem boomenden Tourismus, starkem Zuzug aus dem In- und Ausland und einer kulturellen Strahlkraft in den Bereichen Musik, Kunst und Mode hat sich auch die wirtschaftliche Basis erkennbar stabilisiert – vor allem bei Start-ups und IT-Unternehmen – und ist nun auf einem stabilen Wachstumskurs. Anteil-Buerobeschaeftigte

Zahlen aus der Studie

39 Prozent 44 Prozent 158.800 qm MF/G 366.800 qm MF/G 4 Prozent Bürobeschäftigtenanteil Berlin 2015 Bürobeschäftigtenanteil London 2015 Büroflächenneuzugang Berlin (p.a. 2011-2015) Büroflächenneuzugang Paris (p.a. 2011-2015) Büroleerstandsquote Berlin 2015 9 Prozent 24,00 Euro/qm MF/G 60,00 Euro/qm MF/G 848.000 qm MF/G Büroleerstandsquote Paris 2015 Bürospitzenmiete Berlin 2015 Bürospitzenmiete Paris 2015 Büroflächenumsatz Berlin 2015 913.000 qm MF/G 4 Prozent 3 Prozent 18 Prozent Büroflächenumsatz London (Central) 2015 Anteil an Bundesangestellten an Berliner Bürobeschäftigten 2015 New-Economy-Anteil 2000 (Bürobeschäftigte Berlin) Digital Anteil 2015 (Bürobeschäftigte Berlin) 13.200 Quelle: bulwiengesa Beschäftigte Start-ups Berlin 2015 Allein knapp 14.000 neue Bürobeschäftigte werden im Wirtschaftszweig Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) erwartet, in dem der größte Teil der Beschäftigten in den Digitalunternehmen subsumiert wird. Hinzu kommen mehr als 11.000 Bürobeschäftigte, die den sonstigen unternehmensorientierten Dienstleistungen zuzuschreiben sind und die ebenfalls stark mit dem Sektor der prosperierenden Berlins wirtschaftlicher Strukturwandel in den vergangen fünf bis zehn Jahren war herausragend – auch im europäischen Kontext. Einhergehend mit einem boomenden Tourismus, starkem Zuzug aus dem In- und Ausland und einer kulturellen Strahlkraft in den Bereichen Musik, Kunst und Mode hat sich auch die wirtschaftliche Basis erkennbar stabilisiert – vor allem bei Start-ups und IT-Unternehmen – und ist nun auf einem stabilen Wachstumskurs. Die Zahl der Erwerbstätigen ist in Berlin in den Jahren 2005 bis 2015 um 290.000 Personen gestiegen und damit deutlich stärker als im Bundesgebiet. Damit ging auch die Arbeitslosenquote von 19 Prozent im Jahr 2005 auf knapp 10 Prozent im Jahr 2015 zurück (DIW Wochenbericht 29/2016). Eine Vielzahl der Erwerbstätigen arbeitet aber nach wie vor in weniger qualifizierten Bereichen, wie bspw. dem Gastgewerbe und Pflegetätigkeiten. Entsprechend liegt der Bürobeschäftigtenanteil in der Bundeshauptstadt auch aktuell mit rund 39 Prozent, gemessen an der Gesamtheit der Erwerbstätigen, (noch) auf einem vergleichsweise geringen Niveau. Dies ist augenfällig im Vergleich zu den europäischen Spitzenmetropolen und den deutschen A-Städten. Wird sich diese zurückliegende Position Berlins perspektivisch ändern? Sowohl regionalwirtschaftlich als auch städtebaulich steht Berlin in diesen Jahren unter den so beschriebenen Voraussetzungen an einem Scheideweg. Wirken verlangsamende und bewahrende Kräfte wieder auf einen Zustand hin, der als „normal“ für Berlin empfunden wird, oder ergibt sich im Wettbewerb der deutschen Großstädte ebenso wie für Deutschland innerhalb Europas ein nachhaltiger Bedeutungszuwachs Berlins, der von entsprechenden Investitionen angestoßen und nachhaltig stabilisiert wird? Internetunternehmen verbunden sind. Der räumliche Nachfrageschwerpunkt liegt dabei in Berlin Mitte. Prognosen für Berlin sind aktuell teils von großer Euphorie und teils auch immer noch von Skepsis getragen, was die wirtschaftliche Basis und die politische Umsetzung der Potenziale betrifft. Aus diesem Grund sind die Argumentationsstränge der vorliegenden Studie stark mit den „harten Fakten“ des regionalen Büroimmobilienmarktes und der regionalen Wirtschaft verbunden. Erst nach einem genauen Blick auf einige belastbare Basisdaten, einer Erwägung möglicher Risiken und einer ökonometrischen Prognose wird ein Ausblick zu der Frage versucht, unter welchen Umständen Berlin einen eher moderaten Weg oder einen starken Wachstumskurs einschlagen wird. Neben den regionalökonomischen Voraussetzungen und Hebeln sind für die Prognose auch die Zielgruppen zentral. Wer genau sind die Büronutzer, die den Arbeitsmarkt in Berlin möglicherweise nachhaltig prägen werden? Was sind ihre Anforderungen an Quartiere und Mikrostandorte?

Anteil Bürobeschäftigte an allen Erwerbstätigen

Neue Berliner Nachfragegruppen verändern schon jetzt spürbar die Strukturen des Marktes. Liegenschaften mit Loftcharakter und Altindustriestrukturen, also Objekte, die bisher von den traditionellen Büronutzern wenig nachgefragt wurden, rücken verstärkt in den Fokus. Und zentral ist natürlich auch die Frage: Wieviel wird Unternehmen künftig der Standort und die Marke Berlin wert sein? Wenn es darum geht, diesem Milieu, das Berlin gerade zunehmend prägt, einen Namen und eine eindeutige Zuordnung zu geben, verschwimmen Grenzen. Gemein ist allen Unternehmen der Bezug zum Internet. Insofern sind sie zum Teil auch Nachfolger der New Economy aus der Ära des Millenniumwechsels. Drei Dimensionen spielen heute eine Rolle. Aktuell sind Start-ups gegenüber Digitalunternehmen sicher kleiner und haben, oft mit Venture Capital finanziert, eine geringere wirtschaftliche Eigenständigkeit. Beide Unternehmenstypen fallen dagegen in der dritten Dimension der Betrachtung, nämlich derjenigen der statistischen Wirtschaftszweige, in unterschiedliche Kategorien. Die größte Bedeutung hat der sogenannte TMT-Sektor, in dem die internationale Beschäftigtenstatistik Technologie-, Medien und Telekommunikationsberufe zusammenfasst. Aber auch bei Beratern und vor allem bei „Sonstigen unternehmensorientierten Dienstleistungen“ sind viele der Unternehmen aus dem Internetmilieu zugeordnet. Entsprechend werden als Indikator für die spezifische Berliner Entwicklung in der vorliegenden Studie immer wieder unterschiedliche Begriffe verwendet. Die Frage „Wer geht morgen ins Büro?“ zeigt für einen Prognosezeitraum von drei bis vier Jahren sicher noch keine großen, bahnbrechenden Änderungen. Es werden in weiten Teilen Nutzertypen sein, die auch vor drei bis vier Jahren schon den Berliner Büroimmobilienmarkt angetrieben haben. Aber für strategische Entscheidungen sind in diesen Monaten die Richtung der mittel- und langfristigen Entwicklung und das Wissen über die Wachstumskerne der regionalen Ökonomie für Berlins Zukunft wichtig. Sowohl die Immobilienwirtschaft als auch die Stadtentwicklung sind dafür verantwortlich, der neuen Nachfrage auch Raum zu geben, um sie nachhaltig an Berlin zu binden – gegenüber Wettbewerbsstandorten im In- und Ausland. PDF-Download: www.tlg.de/uploads/TLG-Studie_Berlin_Buero_2020_DE_klein.pdf www.tlg.de