Auf der Suche nach dem goldenen Ei

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Deutsche Wohnimmobilien boomen seit Jahren und zeigen erste Überhitzungstendenzen, die klassische Büroimmobilie mit einem langfristigen Mietvertrag hingegen ist aus dem Anlegerfokus geraten. Finden sich nichtsdestotrotz weitere attraktive Alternativen?

Jeder will in Wohnimmobilien investieren, nach dem letzten Coup der EZB erst recht. Das führt dazu, dass die Kaufpreise in den umkämpften Märkten inzwischen sogar schneller steigen als die Mieten, die Ankaufsrenditen also rückläufig werden. Käufer und Mieter konzentrieren sich auf die sogenannten Schwarmstädte, laut dem Frühjahrsgutachten des ZIA sind die Kaufpreise in den Top-7-Städten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart und München 2015 weiter gestiegen, in Stuttgart sogar um 18,8 %. Angefeuert wird diese Tendenz durch die Bevölkerungsentwicklung. Die aktuelle Studie „Wohnatlas 2016 Wohnen in der Stadt“ der Postbank kommt zu dem Ergebnis, dass in Städten mit einem Anstieg der Bevölkerung um 1 % die Preise für Eigentumswohnungen durchschnittlich um 3,5 % steigen. Hinzu kommt: Unentdeckter Renovierungsstau kann die ohnehin schon magere Mietrendite nahezu ganz auffressen. Legionellen im Warmwassersystem? Schimmelbildung nach energetischer Sanierung, weil die Mieter nicht der neuen Dämmung entsprechend lüften? Da sind die Rücklagen schnell aufgezehrt.

Werterhalt oder Renditechance.

Wem es bei seinen Investitionen nur um Wertaufbewahrung geht, der kann weiterhin nach Wohnimmobilien in den attraktiven Schwarmstädten suchen – allerdings nur in solchen, deren jeweilige Bevölkerungsentwicklungen ihren positiven Trend langfristig aufrechterhalten können. Und er muss sich der scharfen Käuferkonkurrenz stellen, die auf solchen Märkten herrscht. Deshalb sieht Engel & Völkers Wohnimmobilien in der EVIC-Investorenumfrage 2015 weiter auf Platz 1 bei institutionellen Anlegern in Deutschland. Für Investoren mit Renditeanspruch ist Umdenken angesagt: Jens Lütjen vom DAVE (Deutscher Anlage-Immobilien-Verbund) erläutert: „Aufgrund des Mangels an Core-Produkten ist bei Investoren gerade im letzten Jahr ein neues Nachfrageverhalten entstanden. […] Anleger entschließen sich dazu, in für sie neue Assetklassen und Lagen zu gehen und passen ihre Suchfunktionen dem Markt entsprechend an.“ Susanne Kiese, Head of Research bei Colliers International in Deutschland, gibt zu bedenken: „Seit Mitte 2013 durchläuft die europäische Immobilienbranche eine Hausse. Doch in den letzten sechs Monaten, seit der Börsenkrise in China, reagieren die Investoren aufgrund der politischen, wirtschaftlichen und finanziellen Volatilität verhalten. Die Hausse könnte sich allerdings fortsetzen, da viele Triebfedern des Immobilienmarktes, die für Transaktions- und Preisrekorde in Europa sorgten, unverändert sind und auch dieses Jahr sowie darüber hinaus dafür verantwortlich sein werden, dass Immobilien für internationale Investoren interessant bleiben.“ Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen auf den wichtigsten Immobilienmärkten (Veränderung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Prozent*) Goldenes Ei Grafik

Core-Büroimmobilien – des Anlegers Liebling.

Denn Core-Büroimmobilien seien leicht verständlich und unschwer zu vermitteln: Ein architektonisch mehr oder minder herausragendes Objekt (man denke nur an die „Gurke“ und daran, wie gern sie auf Titelseiten abgebildet wurde) an einem faszinierenden Standort (Dubai – London – New York – Paris), ein Mieter mit klangvollem Namen (KPMG – Boston Consulting Group – Deutsche Börse – Procter & Gamble) und ein langfristiger Mietvertrag, schon ist alles gut. Und zwar genau so lange, bis eben dieser unverzichtbare Mieter beschließt, den Mietvertrag nicht zu verlängern, sondern im Gegenteil über einen vorzeitigen Auszug verhandelt. Wenn dann gleichzeitig die Anschlussfinanzierung ansteht, wird es ausgesprochen spannend für Fondsmanagement und Anleger.

Diversifikation sorgt für munteren Wettbewerb.

Es gibt jedoch weniger glamourösere Marktsegmente und ausgewogenere Beteiligungsstrukturen, die es Anlegern ermöglichen, von Gewerbeimmobilien zu profitieren, ohne zu große Risiken einzugehen. Streuung ist das Gebot der Stunde – viele Mieter aus unterschiedlichen Branchen, viele Mietverträge mit unterschiedlichen Laufzeiten, unterschiedliche Standorte. Auch hier sind institutionelle Investoren Vorreiter: Sie haben bereits 2015 deutlich dynamischer in Unternehmensimmobilien (Gewerbeparks, Fabrikhallen, Lager- und Logistikobjekte) investiert – gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 19 %. Damit treten Unternehmensimmobilien als Assetklasse in den Wettbewerb mit klassischen Gewerbeimmobilien, wie Büro- oder Einzelhandelsobjekten, ein. Für Privatanleger werden solche Objekte jedoch nur selten angeboten – da heißt es wachsam sein, um die raren Investitionschancen nicht zu verpassen. Im Nischensegment Parkhäuser bewegen sich Bouwfonds – die Niederländer konnten bereits den zweiten Fonds platzieren, der in Parkhäuser in den Niederlanden investiert. Die Beteiligungen punkten mit langfristigen Pachtverträgen wie attraktiven Renditeprognosen und bieten jeweils eine Diversifizierung über verschiedene Standorte. Neben Ausstattung und fahrerfreundlicher Bauweise ist die Lage für diese Objekte von elementarer Wichtigkeit: Über Erfolg oder Misserfolg können wenige 100 Meter Entfernung entscheiden. Ähnliche Kriterien gelten für Investitionen in Self-Storage-Gebäude: Gute Erreichbarkeit, hohe Funktionalität und ein wirtschaftlich starker Standort sind maßgebliche Erfolgskriterien. Doch auch in diesem Segment sind die Angebote dünn gesät und erfordern von Berater wie Anleger gleichermaßen engmaschige Marktbeobachtung. (sk) (Wohnen oder Gewerbe? / finanzwelt 02/2016)