Auf der Schwelle zur neuen Zeitrechnung – zwischen Alter und Neuer Welt

Der Übergang von der alten in die neue Welt der geschlossenen Fonds vollzieht sich schleppender als erwartet. Dabei sind die Chancen für den Vertrieb von Sachwerten besser als je zuvor.

Mit der Zinssenkung am 10. Juni hat die Europäische Zentralbank signalisiert, dass zumindest die Leitzinsen im Euroraum auf dem Rekordtief von 0,15 % bleiben werden, wenn auch der Einlagezins bereits negativ ist, Anleger müssen sich weiter mit Minizinsen begnügen. Eigentlich eine gute Nachricht für Sachwerte, die die Kernkompetenz der geschlossenen Fonds bilden und heute „Alternative Investment Fonds” (AIF) heißen.

Sachwerte, ob es sich um Flugzeuge, Windkraft-/Solaranlagen oder Immobilien handelt, sind geeignet, deutlich höhere Renditen zu erwirtschaften als Zinsanlagen. Das gilt insbesondere für Immobilien. Deutsche Immobilien, in die die geschlossenen AIFs vor allem investieren, haben derzeit vor Bundesanleihen einen deutlichen Renditevorsprung. „Während deutsche Top-Büroimmobilien im Durchschnitt der großen Städte eine Rendite von über 4,5 % bringen, müssen die Besitzer von Bundesanleihen mit 1,2 % zufrieden sein, wenn man von der Durchschnittsrendite zehnjähriger Bundesanleihen ausgeht”, meint Helge Scheunemann, Head of Research beim Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle.

Die geschlossenen Fonds können den Renditevorsprung der
Sachwerte derzeit nicht nutzen. Die Branche befindet sich im Umbruch.
In einem Umbruch auf Raten, von dem nicht abzusehen ist,
wann er endgültig abgeschlossen ist.

Stichtag dafür war eigentlich der 22. Juli 2013. An diesem Tag, der sich gerade gejährt hat, trat das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in Kraft, mit dem die EU-Richtlinie für AIFM (Alternative Investmentfonds Manager) in nationales deutsches Recht umgesetzt wurde. Derzeit, so scheint es, befindet sich die Branche im Niemandsland zwischen „Neuer und Alter Welt”. Die Zahl der Übergangsfonds, die vor dem 22. Juli aufgelegt wurden und die alte Welt repräsentieren, schrumpft, die Zahl der neuen Fonds lässt sich etwas mehr als an den Fingern einer Hand abzählen. Bislang haben nur sieben geschlossene AIFs für private Anleger den Segen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht erhalten. Der „publity Performance Fonds Nr. 7″ ist der erste geschlossene Publikums-AIF nach dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch, der am 6. Februar 2014 die Vertriebsgenehmigung von der BaFin erhalten hat. Erste Investitionen in den Erwerb von Immobilien aus Bankenverwertung sind im vierten Quartal 2014 geplant. Die Emissionsphase des bereits KAGB-konformen „publity Performance Fonds Nr. 6″ endete am 30.06.2014. Noch vor Abschluss der Emissionsphase hat dieser Fonds in den Erwerb von zwei Gewerbeimmobilien investiert: der Office-Tower in der Frankfurter Rennbahnstraße und das Büro- und Verwaltungsgebäude der ehemaligen börsennotierten Lintec AG in Leipzig. Der Office-Tower konnte nach Mietoptimierung bereits nach 6 Monaten Haltedauer wieder veräußert werden. „Zwei weitere Objekte sind z. Zt. in rechtlicher Prüfung und für bis zu zehn weitere Objekte wurden bereits Kaufangebote für die Fonds 6 und 7 abgegeben. Die getätigten Investitionen und die derzeitigen Verhandlungen mit potenziellen Verkäufern belegen, dass auch heute sehr gute Immobilien mit Entwicklungspotenzial in den deutschen Metropolen günstig gekauft werden können”, erläutert Frederik Mehlitz, Geschäftsführer der publity Performance GmbH.

Ein nahtloser Übergang von Übergangsfonds zu Fonds nach neuem Recht ist der PROJECT-Gruppe gelungen. Am 21. Juli wurden die PROJECT Fonds 11 und 12 geschlossen, am selben Tag ging der „PROJECT Fonds Wohnen 14″ in den Vertrieb, der bereits vorher die Vertriebszulassung durch die BaFin erhalten hatte. „Dieser verfolgt dieselbe Anlagestrategie, die sich bei den Vorgängerfonds bereits bewährt hat”, erklärt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT-Gruppe.

Bis vor wenigen Wochen boten die Übergangsfonds den
Vermittlern und den Anlegern noch zahlreiche Alternativen. Noch
Anfang Juni waren gut 70 Fonds im Angebot, die nach der
Übergangsregelung vertrieben werden konnten.

Nach der Übergangsregelung dürfen Fonds weiter platziert werden, die sich zum Stichtag 22. Juli 2013 bereits im Vertrieb befanden. Mittlerweile haben sich die Reihen stark gelichtet – aus den unterschiedlichsten Gründen. Entweder wurde die angestrebte Platzierungsquote erreicht oder die Übergangsregel lief aus. Und teilweise wurde der Vertrieb beendet, weil es nicht gestattet ist, gleichzeitig Übergangsfonds und AIFs anzubieten.

Eine unbegrenzte Übergangsfrist gilt lediglich für Fonds, die vor dem 21. Juli 2013 aufgelegt wurden und voll investiert sind. Solche Fonds dürfen ohne Zeitlimit bis zur Ausplatzierung weiter vertrieben werden, wenn keine neuen Objekte angebunden werden. Diese Vorschrift nutzte auch der „ILG Fonds Nr. 40″, der in den 2012 eröffneten Erweiterungsbau des City Center Langenhagen (CCL), ein Einkaufszentrum in der Region Hannover, investiert. Allerdings: Seit Mitte Juli ist der „ILG Fonds Nr. 40″ ausplatziert. Seit dem 30.06. hat sich die Platzierung deutlich beschleunigt. Das führt Vertriebschef Martin Brieler u. a. darauf zurück, dass Landwirte diesen Fonds zeichneten, um die Reinvestitionsmöglichkeiten aufgrund des § 6b Einkommensteuergesetz (EStG) zu nutzen. Üblicherweise endet das Wirtschaftsjahr bei Landwirten zur Jahresmitte. Eine Rolle gespielt haben dürfte aber bei der Beschleunigung des Absatzes auch, dass die Übergangsfonds ganz allgemein rar werden und insbesondere Einzelhandelsimmobilienfonds kaum noch oder noch nicht auf dem Markt sind. Einzelhandel gehört derzeit zu den attraktivsten Segmenten am deutschen Immobilienmarkt. Vielleicht hat aber auch der Hinweis auf der ILG-Webseite, dass Altfonds Kostenvorteile gegenüber den AIFs haben, zu der verstärkten Nachfrage beigetragen. Und als dann auf der Webseite verkündet wurde, dass der Fonds zu 90 % ausplatziert sei, kam es zum Run auf die letzten Anteile. Schlussverkaufspanik hat bei geschlossenen Fonds schon immer die Nachfrage angeheizt. Auch die Fonds „WealthCap Deutschland 35″ und „WealthCap Deutschland D37″ sind nicht vom Auslaufen der Übergangsvorschriften tangiert, weil sie unter das VermAnlG fallen (§§ 32 V VermAnlG i.V.m. 353 I KAGB), also keine neuen Anlagen tätigen.

Bereits lange ausplatziert ist der Fonds „Australien 9″ der Real I.S. AG, der noch bis vor wenigen Wochen in den Angebotsübersichten mancher Informationsorgane als platzierbar geführt wurde. Das Emissionshaus bemüht sich, einen Nachfolgefonds nach KAGB-Standard zusammenzustellen. „Zur Zeit versuchen wir weitere Objekte in Australien anzubinden”, erklärt Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung der Real I.S. AG, „aber wir sind noch in einem Stadium, in dem wir keine konkreten Rahmendaten nennen können.” Bei Real I.S. sind jetzt alle Tranchen von Übergangsfonds vergriffen. Im Juli bereits erhielt das Unternehmen die Genehmigung für den „Real I.S. Grundvermögen”, ein Immobilienportfoliofonds für private Anleger nach KAGB. Die Vertriebsgenehmigung konnte in vier Monaten erreicht werden – eine überraschend kurze Wartezeit – weil die Gesellschaft bereits parallel zum KVG-Genehmigungsverfahren (die KVG-Genehmigung wurde am 9. Mai erteilt) mit der BaFin über diesen Fonds im Gespräch war. Dennoch wird er erst im September in den Vertrieb gehen, also nicht ad hoc die Produktpalette neuer Fonds bereichern. Und erfahrungsgemäß ist die Urlaubszeit für den Vertriebsstart eines Fonds wenig geeignet, das galt schon immer, auch in der alten Welt.

Tendenziell gilt: Altfonds verschwinden sukzessive vom Mark, wenn sie ausplatziert sind, ohne dass unmittelbar neue Fonds nach AIFM-Standard zur Verfügung stehen. Einen nahtlosen Übergang zum Vertrieb nach neuem Recht gibt es nicht, zunächst schrumpft das Angebot also. So hat im Juli Habona Invest eine Vertriebspause für den „Kitafonds 01″ und für den „Einzelhandelsimmobilien 04″ eingelegt. Diese Fonds sollen an das Kapitalanlagegesetzbuch angepasst, aber sonst mit demselben Konzept später wieder auf den Markt kommen. Auch der Übergangsfonds „Paribus Rail Portfolio III” verschwindet von der Bildfläche. Paribus habe im Juli die Unterlagen für die Gründung einer eigener KVG bei der BaFin eingereicht, der Vertrieb aller Übergangsfonds müsse dann eingestellt werden, so das Unternehmen. Nach der Gründung der KVG soll auch ein neuer Railfonds (Rangierloks) nach den gesetzlichen Bestimmungen des KAGB aufgelegt werden. Bis der von der BaFin grünes Licht für den Vertrieb erhält, können einige Monate ins Land gehen. Das Angebot wird also automatisch dünner.

Attraktive Objekte sind ansonsten Mangelware, daran hat sich in den letzten Monaten nichts geändert. Das gilt für Immobilien im In- und Ausland, Flugzeuge und New Energy. Aber das hat nicht nur mit dem langen Genehmigungsverfahren (mindestens vier Monate) zu tun. In allen Sektoren ist es schwer für die Anbieter, attraktive Objekte zu „ergattern”. Zu groß ist die Konkurrenz anderer Anleger (Ausländer, Institutionelle).

Hohe Kosten und strenge Auflagen

Die Emissionshäuser haben schätzungsweise Kosten von 500.000 bis 1 Mio. Euro für die Volllizensierung und jährliche Kosten von mindestens 250.000 Euro pro Jahr zu verkraften. Diese sind letztlich von den Fondsanlegern zu tragen. Aufgrund dieser Mehrkosten haben bereits einige Fondsanbieter angekündigt, dass die Ausschüttungen niedriger sein werden als früher. Die Anfangsausschüttungen werden wohl um 0,5 bis 1 % niedriger ausfallen als bei den Altfonds.

Früher konnte jeder, der sich dazu berufen fühlte, geschlossene Fonds auflegen und verkaufen. Das wird es in der Neuen Welt der geschlossenen Fonds nicht mehr geben. AIF-Fonds dürfen nur noch von Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) aufgelegt und angeboten werden. Diese müssen von der BaFin zugelassen werden. Dazu ist erforderlich, dass die Kapitalverwaltungsgesellschaft ein Anfangskapital von mindestens 300.000 Euro vorweisen kann. Zudem muss die fachliche Eignung und die Zuverlässigkeit der Geschäftsleiter nachgewiesen werden.

Neu ist auch die Einschaltung einer Verwahrstelle, die kontrolliert, dass die KVG die Mittel des Fonds entsprechend gesetzlichen Bestimmungen und den Prospektangaben anlegt. Die Verwahrstelle übernimmt gegenüber der KVG eine Kontrollfunktion, die es früher bei den geschlossenen Fonds in dieser Form nicht gab. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass die Funktionen Vermögensverwaltung und Vermögensverwahrung strikt getrennt sind. Dispositionen, die die Verwahrstelle nicht genehmigt, dürfen nicht vorgenommen werden. Die Verwahrstellen gewährleisten, dass die Transparenz- und Auskunftspflichten gegenüber Anleger und Aufsicht erfüllt werden.

Mindestens einmal im Jahr soll eine Bewertung der verwalteten Vermögensgegenstände vorgenommen werden. Damit werden mögliche Fehlentwicklungen auch für den Anleger viel früher erkennbar als nach dem alten Recht und es können Gegenmaßnahmen beschlossen werden. In dieselbe Richtung wirkt auch die Vorschrift, gegenüber Aufsicht und Anlegern einen Jahresbericht abzugeben. Das alles reduziert tendenziell die Risiken des Anlegers, verursacht aber Kosten.

Aufgrund der Berichtspflicht gegenüber Aufsicht und Anleger werden Leistungsbilanzen nicht mehr die Rolle spielen wie früher. Ob damit ein Schritt zurück in die Steinzeit verbunden ist, wie Fondsanalyst Stefan Loipfinger gegenüber dem Manager Magazin behauptet, darf aber bezweifelt werden. Die jährliche Bewertung und Berichterstattung gegenüber der Aufsicht und dem Anleger ist mehr als ein hinreichender Ersatz. Schließlich sollen die Kosten auch nicht ausufern. Letztlich gab es in der Vergangenheit immer zahlreiche Emissionshäuser, die gegen die freiwillige Verpflichtung (gegenüber dem damaligen VGF Verband geschlossener Fonds) verstoßen haben, spätestens zum 30. September die aktuelle Leistungsbilanz aufgrund der Vorjahreszahlen zu veröffentlichen.

Früher haben die Absatzhitlisten die Szene beherrscht, in Zukunft wird die Performance stärker in den Mittelpunkt des Interesses rücken, wie das heute schon bei den offenen Investment- und offenen Immobilienfonds der Fall ist. Immobilienfonds rücken näher an die offenen Fonds, das bedeutet eine Aufwertung der geschlossenen Fonds.

Eine aktuelle Umfrage des bsi Bundesverbandes Sachwerte und Investmentvermögen e.V. unter seinen Mitgliedern hat ergeben, dass bis zum Jahresende mindestens 33 neue, nach den Regeln des KAGB aufgelegte geschlossene AIFs in den Markt kommen sollen. Das stimmt positiv. Von den 16 teilnehmenden Unternehmen hatten 7 zum Zeitpunkt der Befragung bereits eine Zulassung als KVG von der BaFin erhalten, weitere 4 hatten den Antrag bereits gestellt und 5 bereiteten die Antragstellung vor. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit für einen Antrag auf Voll-Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft liegt bei 6 Monaten nach Einreichung aller Unterlagen „Die Anzahl der geplanten Produkte stimmt zuversichtlich. Wichtig ist nun, dass es im Rahmen der aufsichtsrechtlichen Vertriebsanzeigeverfahren nicht noch zu Verzögerungen kommt”, sagt bsi- Hauptgeschäftsführer Eric Romba. Viele Unternehmen warten erst den Abschluss ihrer Zulassungsanträge ab, bevor sie dann ihre ersten Investmentvermögen in den Genehmigungsprozess bei der BaFin schicken.

Uebersicht KVG
Bearbeitungszeit

geplante Produkte
Kosten KVG
Kosten KVG jaehrlich

Fazit
In den Hochzeiten des geschlossenen Fonds gab es mehr als 300 Initiatoren. Diese Zeiten gehören der Vergangenheit an. Rund 50 bis 60 werden an der neuen Welt teilnehmen. Ob weniger mehr ist, wird sich zeigen. Die Neue Welt ist durch mehr Transparenz und Rechtssicherheit für die Anleger gekennzeichnet. Das ist mit leichten Renditeeinbußen verbunden, aber bei Renditen von etwas über 5 % bieten die AIFs immer noch erhebliche Renditevorteile gegenüber Zinsanlagen. Doch wird es eine 6 vor dem Komma kaum mehr geben. Die Zunftmüsse lernen, dem Investor bei der Auszahlung keine 6, sondern eine 4 vor dem Komma schmackhaft zu machen, heißt es in der Branche. Um im Gegenzug die Sicherheitselemente zu stärken, etwa durch eine höhere Tilgung. (lf)

AIFM-Fonds – Printausgabe 04/2014

https://finanzwelt.de/wp-content/uploads/AIFM-Fonds_und_Uebergangsfonds.pdf