Anlagenotstand? Ja, in der Tat

Die Deutschen haben in fast 70 Jahren Frieden beträchtlichen Wohlstand angehäuft – Ende 2013 summierte sich das Geldvermögen der deutschen Privathaushalte auf 5.152 Mrd. Euro, so die Statistik der Deutschen Bundesbank. Ein Plus von 1,6 % zum Vorjahresquartal. Doch wohin damit? Der Sachwert-Dauertrend heißt Immobilie.

Unbestritten gehören Sachwertinvestments in ein vernünftig diversifiziertes Portfolio – nur haben Anleger und Vertriebe nach den Skandalen der letzten Jahre, nach Wirtschafts- und Schifffahrtskrisen, verständlicherweise Berührungsängste.

Die Regulierung durch das KAGB, deren Ziel es ist, nur noch seriöse Anbieter und Produkte zum Vertrieb zuzulassen, hat das Angebot an Sachwertinvestments drastisch reduziert.

Viele Anbieter von Sachwertbeteiligungen haben sich (vorübergehend oder auf Dauer) vom Markt zurückgezogen und beschränken sich auf die Verwaltung der Bestandsfonds. Die meisten anderen sind mit der Umsetzung der Regulierungsanforderungen mehr als ausgelastet und planen neue Produkte frühestens für die zweite Jahreshälfte, erst zwei regulierte Produkte nach neuem Recht sind bis Mitte Mai 2014 auf den Markt gekommen. Die Kritik an dem Gesetz reißt nicht nur deshalb nicht ab. Eine Anpassung steht deshalb an.

Auf der Nachfrageseite sieht es derzeit nicht viel besser aus. Laut FERI Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2014 ist die Platzierung im Jahr 2013 um knapp 40 % zurückgegangen, und angesichts der Produktknappheit ist für das laufende Jahr kaum Besseres zu erwarten.

Und auch der Vertrieb, der für die Auswahl der für den jeweiligen Anleger passenden Produkte verantwortlich ist, hat seine liebe Müh’ mit der gesetzlichen Neuregelung und dem § 34f.

Der Vertrieb fragt sich angesichts des ausgedünnten Angebots, ob Zeit und Aufwand für den benötigten Sachkundenachweis überhaupt gerechtfertigt sind. Trivial sind die Multiple-Choice-Aufgaben mit differenzierten Antwortmöglichkeiten nicht, und wer den Stichtag 30. Juni 2013 für die „Alte-Hasen-Regelung” verpasst hat, hat für schriftliche und mündliche Sachkundeprüfung einiges vorzubereiten.

Mit wessen Hilfe sollen Anleger ihr Kapital also in welchen Investments unterbringen? Es bedarf derzeit schon etwas genaueren Hinsehens. Beispiel Immobilien: Der klassische Ein-Objekt-Fonds, den die Anleger so schätzen, ist in regulierter Form nur noch ab 20.000 Euro Zeichnungssumme und mit einer expliziten, schriftlichen Bestätigung des Anlegers, dass er die inhärenten Risiken kennt, versteht und tragen kann, versehen, zulässig. Deshalb dürften zukünftig vermehrt Blind Pools auf den Markt kommen, bei denen die Investitionsobjekte bei Fondszeichnung nicht abschließend feststehen. Diese Prognose ist allerdings nicht neu, sie wurde bereits nach Veröffentlichung der ersten Entwürfe zur Neuregelung aufgestellt. Noch sind aber einige Übergangsmodelle, (Fonds mit feststehendem Investitionsobjekt, die vor dem Stichtag 21. Juli 2013 von der BaFin gestattet worden waren) in der Platzierung und können wie gewohnt vertrieben werden.

Die letzten Immobilienfonds „klassischer” Prägung kommen aus München: Mit dem „Stadttor Düsseldorf” und dem „Belair Brüssel” hat HANNOVER LEASING zwei großvolumige Produkte auf dem Markt, die jeweils in eine charakteristische Büroimmobilie investieren. Während das Objekt in Düsseldorf sich durch einen Mietermix auszeichnet, ist in der belgischen Hauptstadt das Staatliche Liegenschaftsamt der Hauptmieter. Ähnlich sieht es beim Wettbewerber WealthCap aus: Mit den Ten Towers und dem KPMG-Gebäude sind noch zwei Beteiligungen mit Büroimmobilien aus München zu haben: die Fonds Deutschland 35 und Deutschland 37. Als Dritter im Bunde hält die Real I.S. ebenfalls noch zwei Angebote mit bekannter Struktur parat: Bayernfonds Deutschland 25 investiert in ein Hotel der Kette Motel One in Hamburg, Bayernfonds Australien 9 in eine Büroimmobilie in Adelaide, die überwiegend an staatliche Mieter vermietet ist. Die Mindestzeichnungssummen betragen, wie gewohnt, 10.000 bzw. 20.000 Euro plus Agio.

Solche klassischen Ein-Objekt-Fonds sind in Zukunft nur noch für Anleger zugänglich, die schriftlich versichern, dass sie über ausreichende Erfahrungen und Sachverstand verfügen und sich des inhärenten Risikos bewusst sind. Für alle anderen privaten Interessenten sind nur solche geschlossenen AIFs (Alternative Investment Fund) zulässig, die „risikogemischt” sind, d. h. mindestens drei Investitionsobjekte oder Risikodiversifizierung durch bunten Mietermix aufweisen. „Dabei kommen rasch Volumina im hohen zwei- bis sogar dreistelligen Millionenbereich zusammen”, gibt Gabriele Volz, Geschäftsführerin der WealthCap, zu bedenken. Ein Grund mehr, warum Initiatoren ohne Bankenhintergrund vermehrt Blind Pools an den Start bringen: Wer erst sukzessive mit dem Platzierungsfortschritt investiert, spart sich die Eigenkapitalzwischenfinanzierung und erhält sich Flexibilität bei unerwartet positivem (oder negativem) Platzierungsverlauf. Die beiden aktuellen Fonds der Habona Invest, der Einzelhandelsimmobilienfonds 04 und der Kita Fonds 01, sind jeweils mit einem Startportfolio aus mehreren Objekten auf dem Markt – für Anleger und Vertriebe deutlich anschaulicher als ein reinrassiger Blind Pool und dennoch mit ausreichend Reaktionsmöglichkeiten. Nicht direkt auf Immobilien, sondern auf Genussrechte setzen Hesse Newman und IMMOVATION. Über diesen Spezialfall einer Mezzanine-Finanzierung gewähren Anleger Tochterunternehmen Genussrechtskapital, mit dem diese Unternehmen Immobilien erwerben sollen. Insofern ähnelt die Konstruktion einem Blind Pool, auch hier werden Investitionskriterien vorgegeben. Allerdings sind die Genussrechtsinhaber nicht an den Immobilien beteiligt, sondern haben lediglich Anspruch auf Verzinsung und Rückzahlung des Genussrechtskapitals – es sei denn, die Gesellschaft geriete dadurch in Zahlungsprobleme. Mit dem Hesse Newman Classic Value 7 Genussrecht investieren Anleger in ein breit gestreutes Portfolio aus bis zu 100 Immobilienbeteiligungen in Deutschland und Europa, die am Zweitmarkt angekauft werden. „Der Zweitmarkt ist aktuell ein Käufermarkt. Günstige Ankaufkurse bieten die Chance auf attraktive Renditen”, argumentiert Vorstand Marc Drießen. Durch diese Diversifizierung wird das Ausfallrisiko minimiert. Ein Upside-Potenzial über die ausgelobte 7 %ige Verzinsung gibt es für die Anleger nicht – auch nicht bei der aktuellen Genussrechtstranche des Wettbewerbers IMMOVATION, der 6 % p. a. auslobt. Und bei den Vorgänger-Angeboten waren die Anleger noch anteilig am Gewinn des Emittenten beteiligt.

Für viele freie Vertriebe ist die Abkehr von der regulierten Welt verlockend, da sie sich so den Sachkundennachweis ersparen

– ein echter Turbo für die Beliebtheit von Direktbeteiligungen, die traditionell vor allem im Container- und Immobilienbereich angeboten werden. Unter Verzicht auf die Steuervorteile einer Fondskonstruktion, die den Anleger darüber hinaus auch vom administrativen Papierkramentlastet – und in aller Regel im Falle von Immobilien-Direktinvestments ohne jegliche Diversifikation. Dieses Thema darf beim Vertrieb folglich nicht unterm Tisch fallen, so attraktiv die Angebote auch sein mögen. Mit Steuervorteilen können Denkmalschutz-Immobilien aufwarten, in Deutschland haben sich mehrere Bauträger auf solche Objekte spezialisiert. Die Berner Group entwickelt aktuell Eigentumswohnungen in Berlin-Köpenick, Mitbewerber SGF Immobilien AG ist derzeit in Köln, Rastatt und Mainz tätig. Allerdings dürfen sich Investoren von der Aussicht auf Steuervorteile nicht über die generell notwendige Vorsicht hinwegtäuschen lassen: Prüfung der Bonität des Bauträgers, Verhandlung von Zahlungszielen, regelmäßige Überwachung des Baufortschritts – all das sind Aufgaben, die bei indirekten Immobilieninvestments dem Initiator obliegen und die der direktinvestierende Anleger nun selbst organisieren muss. Treten hier Probleme auf, können sich die Renditevorteile eines Direktinvestments schnell ins Gegenteil verkehren. Deshalb arbeitet beispielsweise Fellowhome mit FERI EuroRating zwecks Qualitätsanalyse zusammen, um Immobilien vor der Aufnahme in den Immobilienpool fachmännisch zu prüfen.

Die beim Direktinvestment geforderte Eigeninitiative ist jedenfalls eine Motivation, die indirekten Immobilienanlagen im Auge zu behalten. Offene Immobilienfonds sollten nach der Neuregelung der Halte- und Kündigungsfristen an Stabilität zulegen und sind so insbesondere für Einsteiger in die Welt der Sachwertinvestments geeignet. Das Angebot an Fonds mit Investitionsfokus Deutschland, Europa und global ist groß, bei der passgenauen Auswahl hilft ein detaillierter Blick auf den Track Record des Managements, die Performance der Vergangenheit und nicht zuletzt die Kostenstruktur.

Für alle, die größere Beträge investieren wollen, stehen die ersten regulierten Produkte aus dem Segment geschlossene AIFs bereits bereit: Ab 20.000 Euro plus Agio ist der Beitritt zum ersten regulierten Pflegeimmobilien-Fonds der INP Holding möglich, einem klassischen Ein-Objekt-Fonds mit 25-jährigem Pachtvertrag. Noch früher erhielt publity AG die Gestattung für ihren 7. Fonds, der in Blind Pool-Manier in deutsche Immobilien aus Bankenverwertungen investiert – hier ist der Beitritt wegen der implizierten Risikomischung ab 10.000 Euro plus Agio möglich. Damit markieren die beiden ersten Produkte der neuen Ära bereits ein breites Spektrum, das sich auf ganz unterschiedliche Anlegerbedürfnisse anpassen lässt. (svk)

Sachwert-Dauertrend Immobilie – Printausgabe 03/2014