AIF-Anbieter setzen weiter auf Immobilien

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Das Geschäft mit geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF) für private Anleger kommt langsam wieder in Gang. Insbesondere Immobilienfonds sind bei den Anlegern gefragt.

Mehr Angebot, geringere Renditen. Das erwartet die Vertriebe und Anleger in diesem Jahr bei den geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF). Die Anbieter haben dagegen immer mehr damit zu kämpfen, angesichts der hemmungslos steigenden Preise geeignete Assets für geschlossene Fonds zu finden. Obwohl es der geschlossene Fonds wegen seiner immer noch vergleichsweise hohen Kostenquote schwer hat, im Wettbewerb um die begehrten Immobilien mit institutionellen Investoren und reichen Privatinvestoren mitzubieten, ist im vergangenen Jahr das Angebot deutlich gestiegen. Laut Feri EuroRating Services hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) im Jahr 2015 insgesamt 31 Publikums-AIF nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) zum Vertrieb zugelassen. Ganze 20 davon investieren in Immobilien. Trotz der gestiegenen Zahl an Fonds ist das prospektierte Eigenkapital um 10 % gesunken. Das spricht für die Entscheidung vieler Häuser, die Fonds tendenziell kleiner zu konzipieren, um weniger Risiko bei der Platzierung einzugehen. „Wir sahen keine großvolumigen Immobilien-AIF mit mehr als 200 Mio. Euro prospektiertem Fondsvolumen“, kommentiert Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsleitung der FERI Euro-Rating Services.

Der Investitionsschwerpunkt Immobilie bleibt

Schnäppchen sind jedoch in Deutschland, dem nach wie vor beliebtesten Markt für Investoren, nicht mehr zu machen. Im Gegenteil: Die hohen Preise machen die Suche nach investierbaren Assets immer schwieriger. Auch wenn sich die Anleger langsam an das Niedrigzinsumfeld gewöhnen, wollen die meisten Anbieter ihre Fonds mit Renditezielen von 4 bis 5 % anbieten. Dennoch ist sich etwa bsi-Vorstand Andreas Heibrock sicher, dass der Markt auch bald Fonds mit einer Renditeerwartung von 4 % sehen wird. Auch Wolfgang Dippold, Vorstand der Project Investment Gruppe, rechnet bei Bestandsimmobilien-AIF aufgrund der sich weiter von den Mieten entkoppelnden Kaufpreisen ebenfalls mit sinkenden Renditen. „Solange sich die Zinssituation am Markt nicht ändert, werden diese wohl platzierbar sein“, ist sich Dippold dennoch sicher. Für Thomas Olek, Vorstand der publity AG, bietet der Immobilienmarkt aus Finanzierungen in Sondersituationen nach wie vor günstige Einkaufsmöglichkeiten. Allerdings sei hier die Voraussetzung ein langjährig belastbarer Marktzugang und ein Performance-Nachweis. Beim Sachwerteverband bestätigt man die schwierige Einkaufssituation für Fonds. „Aus der Niedrigzinsphase ist ein Nullzinsumfeld geworden – Sachwerte gewinnen deshalb auch für Privatanleger immer mehr an Bedeutung, wenn es um den Vermögensaufbau und den Erhalt von Vermögen geht“, sagt Heibrock. Die anziehenden Platzierungszahlen seien dafür ein deutliches Signal. Allein die bsi-Unternehmen konnten bei ihren geschlossenen Publikums-AIF 521 Mio. Euro Eigenkapital bei Privatanlegern einwerben. Davon flossen alleine 325 Mio. Euro in Immobilienfonds. Ein Jahr zuvor waren es noch 49 Mio. Euro. Damit machen Immobilienfonds bei Verbandsmitgliedern über 60 % des gesamten Platzierungsvolumens im Publikumsbereich aus. Der tatsächliche Anteil liegt noch weit darüber. Einige platzierungsstarke Mitglieder wie Jamestown, Buss Capital und publity haben den Verband verlassen und sind in den Zahlen nicht enthalten. Für den umfassenderen Markt sieht Feri eine ähnliche Entwicklung. Von den insgesamt 1,03 Mrd. Euro, die 2015 von neu zugelassenen Publikums-AIF als prospektiertes Eigenkapital ausgewiesen wurden, entfielen 740 Mio. Euro auf Immobilienfonds. Und das, obwohl sich einige Unternehmen aus dem Markt zurückgezogen haben oder in Wartestellung verharren.

Überdurchschnittliche Zielrenditen anvisiert

Das Investment in einen Immobilien-AIF ist für den Anleger nachwievor lohnenswert, erklärt Frank Auzinger, Vorstand bei der Erlanger ZBI. Sein Unternehmen strebe eine Zielrendite von 6 % an. Neue Fonds sind bereits in Planung und werden nahtlos auf die beiden aktuellen geschlossenen Publikums-AIFs Professional 10 und Regiofonds Wohnen folgen. Die Produktversorgung für die nächsten Jahre ist also gesichert. Auch publity zielt mit günstigem Einkauf aus Sondersituationen beim aktuellen publity Performance Fonds Nr. 8 GmbH & Co. prospektiertes Eigenkapitalgeschlossene Investment KG immer noch auf Zielrenditen deutlich jenseits der 7 %. Die Strategie wird belegt durch Erfolge beim in der Bewirtschaftung befindlichen Vorgängerfonds publity Performance Fonds Nr. 6, bei dem von 9 eingekauften Immobilien bereits in den ersten 2 Jahren der Bewirtschaftungsphase 4 Immobilien mit Gewinn weiterveräußert werden konnten. ,,Während bei langfristig vermieteten Fondsobjekten die späteren Risiken nach einer Dekade durch gestiegene Einkaufspreise automatisch steigen, sehen wir Vorteile darin, Wertschöpfungschancen bereits am Anfang der Bewirtschaftungsphase zu nutzen. Denn hier sind die mit der Wertschöpfung verbundenen Risiken von Objekten, die durch mehrere voneinander unabhängige Spezialisten beim Einkauf geprüft wurden, bekannt, berechenbar, beherrschbar und durch die Risikoversion anderer Investoren vor allem überproportional hoch eingepreist,“ begründet Olek die publity-Strategie. Bei der ebenfalls in der Wohnungsentwicklung tätigen Project Investment Gruppe aus Bamberg rechnet Vorstand Dippold Mitte des Jahres mit der Vertriebsgestattung eines neuen Einmalanlagefonds. Dieser soll den aktuellen Fonds 14 ablösen. Dippold erwartet bei den Immobilienentwicklungen Renditen von 6 % und darüber. Doch auch hier wird die Luft dünner. Project hat daher die Kosten für den neuen Fonds weiter gesenkt. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnungen klagen die Anbieter der Fonds nicht über einen Mangel an Investitionsmöglichkeiten. Project habe derzeit ankaufsbereite und für Immobilienentwicklungen geeignete Grundstücke im Wert von rund 3,4 Mrd. Euro in der Pipeline, so Dippold abschließend. (rm)   (Immobilien-AIF , finanzwelt Special 03/2016 , Sachwertinvestments und Immobilien)