Deutsche Finance erhält vorläufiges a- für Immobilienfonds

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Der AIF DF Deutsche Finance PRIVATE Fund 12 Immobilien Global wurde von der Ratingagentur Scope mit einem vorläufigen (premliminary) Rating von a- (AIF) bewertet. Wenn der AIF zu mehr als 50 % investiert ist, wird das Initial Rating erteilt.

als Blindpool konzipierte Dachfonds DF Deutsche Finance PRIVATE Fund 12 investiert über institutionelle Zielfonds in die Assetklasse Immobilien. Der Fokus liegt dabei auf Gewerbeimmobilien (vor allem Büro, Einzelhandel, Hotel sowie Industrie und Logistik). Als Beimischung befinden sich auch Wohnimmobilienfonds im Portfolio. Die Anlagestrategie sieht vor, vor allem Fonds zu erwerben, die auf Value-Add und opportunistische Strategien setzen. Die regionale Diversifikation sieht Investitionen sowohl in Industrie- als auch in Schwellenländern vor. Dabei sollen mindestens 60 % auf ausländische geschlossene Spezial-AIF erfolgen.

Bei der Platzierung soll der AIF mindestens fünf institutionelle Zielfonds beteiligt und über mindestens 20 einzelne Immobilieninvestments diversifiziert sein. Zum Stichtag des Ratings sind bereits sieben mögliche Zielfonds identifiziert. Sollten diese Zielfonds planmäßig angebunden werden, bewertet Scope die dadurch erreichte Diversifikation nach Strategien und regionaler Verteilung positiv.

Das Fondskonzept sieht vor, dass die verfügbare Liquidität aus Ausschüttungen und Exits der institutionellen Zielfonds während der Laufzeit des AIF vorwiegend für Reinvestitionen verwendet wird. Somit sind keine laufenden Auszahlungen auf Ebene des AIF geplant.

Die Deutsche Finance rechnet, auf Grundlage der historisch erfolgten Exits auf Zielfondsebene, mit einem Gesamtmittelrückfluss von 152 %. Im Anschluss an die Laufzeit des AIF, die am 30.06.2024 endet, folgt eine dreijährige Auszahlungs- und Liquidationsphase.

Die Deutsche Finance verfügt über ein Scope Asset Management Rating von AAMR mit Stand von 16.08.2017, was einer guten Qualität und Kompetenz im Asset Management entspricht.

Positive Ratingfaktoren

  • die Expertise der Deutsche Finance in der Auswahl global investierender institutioneller Zielfonds im Immobiliensegment
  • den Marktzugang durch ein langjährig aufgebautes Netzwerk aus lokal operierenden Zielfondsmanagern
  • die Verlängerung der Wertschöpfungskette durch die 2017 gegründete Tochtergesellschaft in London
  • den bisher positiven Wertverlauf der gemanagten Dachfonds unabhängig vom jeweiligen Auflagejahr

Mögliche Risikotreiber

  • das erhöhte Upside-Potential durch die Anbindung von teils eigenen institutionellen Zielfonds und Co-Investments
  • das nicht mehr existente Rückabwicklungsrisiko, da das EK-Mindestvolumen bereits gezeichnet wurde
  • die Blindpool-Struktur mit weit gefassten sektoralen und regionalen Allokationskriterien
  • die Akquisitionen in einem hochpreisigen Immobilienmarktumfeld
  • die hohe Anfangs- und sehr hohe laufende Kostenbelastung sowie die geringe Investitionsquote auf AIF-Ebene
  • die mehrstöckige Fondsstruktur mit potentiellen Rechtsrisiken im Ausland
  • das in Höhe und Dauer unbegrenzte Reinvestitions-Risiko

(ahu)

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