Im Land der unbegrenzten Möglichkeiten geht wieder was

Leidenschaftlich kann man sich über deren politische Absonderlichkeiten und kulturellen Nachholbedarf echauffieren, aber als Urlaubsland und auch als Investitionsstandort ist das Land der unbegrenzten Möglichkeiten nach wie vor attraktiv.

Es braucht schon einschneidende Ereignisse wie das Platzen der Dotcom-Blase oder die Finanz- und Wirtschaftskrise 2008, um die Beziehung zu USA stören. Wie bei einer enttäuschten Liebesbeziehung wenden sich die Anleger dann schlagartig ab, um nach wenigen Jahren mit neuer Hoffnung zurückzukehren – ein klassischer wirtschaftlicher Zyklus.

Gerade geht's wieder aufwärts mit dem Markt. Der zweiten Jahresumfrage von Universal-Investment zufolge beabsichtigen die befragten institutionellen Investoren den Anteil von nordamerikanischen Immobilien in ihrem Portfolio auf 11 % zu verfünffachen. Derzeit beträgt er gerade einmal gut 2 %.

Das Beteiligungsangebot für Privatanleger hinkt traditionell
etwas hinterher, zieht jedoch gerade wieder an:

TSO-DNL haben eine Vermögensanlage unter dem Vermögensanlagengesetz und JAMESTOWN ein reguliertes AIF für Privatanleger im Angebot, US-Treuhand steht kurz davor, die Münchener WealthCap hat kürzlich ein Objekt eingekauft und Hannover Leasing schaut sich den Markt an und scharrt mit den Hufen. Doch dazu später mehr.

Ist ein Investment in den USA grundsätzlich sinnvoll?
Für welchen Anleger, für welche Anlagebedürfnisse?
Was haben die USA, das Europa nicht hat?

1. Bevölkerungswachstum
Nicht zuletzt durch kontinuierliche Einwanderung wächst die US-amerikanische Bevölkerung im Schnitt jährlich um rund 3 %. Bis 2050 bedeutet das ein Bevölkerungswachstum um rund 100 Millionen Einwohner – 25 % mehr, als Deutschland insgesamt derzeit aufzuweisen hat. Daraus leiten die Befürworter von Immobilieninvestitionen einen steigenden Bedarf an Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen ab. Allerdings ist das mit dem Bedarf so eine Sache: Nicht jeder Bedarf muss bzw. kann umgehend befriedigt werden. Und nicht jeder, der gerne eine größere Wohnung hätte oder ein größeres Büro beziehen würde, kann diesen Wunsch auch in die Tat umsetzen. Insbesondere der Markt mit Gewerbeflächen, also auch Büros und Einzelhandelsobjekte, hat an manchen Orten in der Finanz- und Wirtschaftskrise einiges einstecken müssen. Auch bei steigenden Bevölkerungszahlen sind die Immobilienmärkte erstens regional verschieden und zweitens auch konjunkturabhängig.

2. Wirtschaftswachstum
Stimmt, seit fast sechs Jahren wächst die US-amerikanische Wirtschaft wieder und hat die Eurozone damit inzwischen abgehängt. Allerdings ist das Tempo der Markterholung in den USA je nach Region unterschiedlich. Schneller geht es in Teilmärkten mit hohem Bevölkerungswachstum, prosperierender Industrie und akzeptabler Kostenstruktur. Beispiele für solche Metropolregionen sind, der Studie „Emerging Trends in Real Estate 2014" von PWC und Urban Land Institute zufolge, auf den Plätzen 1 bis 5 San Francisco, Houston, San José, New York City und Dallas/Fort Worth. Deshalb ist auch der viel beachtete Case Shiller Index, der einen Anstieg der US-Immobilienpreise abbildet, als Durchschnittswert mit der gebotenen Vorsicht zu betrachten. Landesweit stieg er im September um 4,9 % gegenüber dem Vorjahreswert, im Vormonat hatte der Anstieg noch 5,65 % betragen – ein Indiz für eine Beruhigung des Durchschnittswertes, der jedoch in boomenden Städten wie beispielsweise San Francisco eine völlig andere Ausprägung hat als in den stagnierenden bis schrumpfenden Kommunen des mittleren Westens.

Fiskalklippe


Für Investitionen in Mietwohnungen untersucht Realty Trac die
Qualität der einzelnen Standorte und zeichnet im März 2014 ein
differenziertes Bild der Investitionschancen:

Auch der international operiende Makler Engel & Völkers weist auf die zunehmende Differenzierung hin, die 2014 eingesetzt hat und sich 2015 voraussichtlich weiter fortsetzen wird: „Städte, die bisher als zweitrangige Standorte galten, sollte man im Auge behalten, da mit einem Anstieg sowohl des Fremd- als auch des Eigenkapitals zu rechnen ist. Eine im Jahr 2011 angefertigte Studie des Urban Land Institute zum Thema Immobilientrends ergab, dass New York und Washington D.C. die letzten beiden Städte seien, die Investoren und Bauunternehmern noch gute Ertragsaussichten böten. Für das Jahr 2014 findet man auf dieser Liste auch San Jose, Seattle, Miami und Portland, während Washington D.C. nicht länger zu den vielversprechendsten Standorten zählt."

Wesentlich für den Erfolg von Immobilieninvestitionen in Wohnimmobilien ist auch ein Cherrypicking nach Aspekten der wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Standorte, die sowohl die Entwicklung von Arbeitsplatz-Angebot und folglich auch Mieter- und Käuferpublikum hat. „Noch immer wirkt sich die schleppende Entwicklung des Arbeitsmarktes negativ auf den Immobiliensektor aus, doch die Zukunftsprognosen stimmen recht zuversichtlich. Aufgrund der soliden Wirtschaft vieler Städte in Texas und der Bay Area konnte sich der Immobilienmarkt vor Ort bereits deutlich erholen. Ähnliche Resultate lassen sich für all jene Städte prognostizieren, denen es gelingt, die Arbeitslosenproblematik in den Griff zu bekommen", so Engel & Völkers.

reaity trac

Beachtlich: Die Medianpreise für Einfamilienhäuser sind seit dem Vorjahr um 16 % gestiegen, liegen jedoch immer noch rund 19 % unter dem Höchstwert vor der Finanzkrise. Trotz Steuererhöhungen und Kürzungen der Staatsausgaben steigern in den boomenden Regionen auch private Haushalte ihre Konsumausgaben. Wir erinnern uns: 2012/2013 standen die USA am Rande der Fiskalklippe und allerorten wurde über einen Staatsbankrott und dessen desaströse Folgen für die Wirtschaft orakelt.


Und die Realität?
Im Jahr 2013 lag die Arbeitslosenquote bei 7,35 %, für 2014 wurde ein Rückgang auf 6,38 % prognostiziert, tatsächlich betrug die Arbeitslosenquote Anfang Dezember nur ca. 5,8 %. In der Eurozone wird für 2015 ein Wirtschaftswachstum von allenfalls 1 bis 2 % erwartet, in den USA 3 % oder mehr. Ist dieser beobachtbare Aufschwung nun ein Strohfeuer oder nachhaltig? Angefeuert durch eine Politik des billigen Geldes oder fundiert durch reales Wachstum? Laurence D. Fink, Chairman & CEO BlackRock, dem größten Vermögensverwalter der Welt, ist skeptisch: „Der US-Immobilienmarkt ist heute strukturell in einem noch weniger gesunden Zustand als vor der Finanzkrise." Kann man ihm Glauben schenken? Und welches Interesse hätte er, Investoren vor dem US-Immobilienmarkt zu warnen? Sollte er auf Einkaufstour sein, könnte es nicht schaden, die Wettbewerber abzuschrecken. Dass BlackRock kein Unschuldslamm ist und bei Bedarf mit harten Bandagen kämpft, haben diverse Rechtsstreitigkeiten gezeigt: Anfang des Jahres 2014 musste BlackRock 400.000 US-Dollar wegen der Verwendung nicht öffentlich zugänglicher Informationen an den Staat zahlen, im darauffolgenden Sommer verklagte BlackRock zusammen mit einigen anderen sechs Banken, darunter die Deutsche Bank, auf Schadenersatz in Höhe von 250 Mrd. US-Dollar für Verluste mit hypothekenbesicherten Papieren, sogenannte Mortgage Backed Securities, da die beklagten Banken ihre Pflichten als Treuhänder verletzt hätten.

Renditen aus Wohnimmobilien

3. Transparentes und verlässliches Steuer- und Rechtssystem
Jones Lang LaSalle sehen die Vereinigten Staaten in ihrer Transparency-Studie weltweit auf Platz 2, und die USA-Fans werden nicht müde, die Transparenz und hohe Liquidität des Immobilienmarktes zu rühmen. Da ist was dran, 61 Mrd. US-Dollar wurden im ersten Quartal 2014 in US-amerikanische Immobilien investiert, berichtet Jones Lang LaSalle. Das geht nicht ohne Rechtssicherheit. Die Transparenz des US-Immobilienmarkts ist im Vergleich zu Deutschland weit höher, was auf den verfügbaren Datenmengen über historische Verkäufe und Preise beruht. Hugh F. Kelly, Professor am Schack Institute of Real Estate an der New York University (NYU) und 2014 Vorsitzender des Board of The Counselors of Real Estate (CRE), zur Transparenz der Immobilienmärkte der USA: „Die Datengrundlage wie auch die Analysetools verbessern sich ständig. Die Zugänge zu Datenbanken und Software-Tools sind für kleinere Marktteilnehmer allerdings zu kostspielig – sie müssen auf Berater ausweichen, die wiederum Zugang zu Argus, den Datenbanken der Real Capital Analysts, Moody´s und so weiter haben. Wirtschaftliche Rahmendaten hingegen stellen öffentliche Quellen in Hülle und Fülle gratis zur Verfügung."

Und Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor des TSO-Exklusivvertriebes DNL Invest, ergänzt:: „Es liegt auf der Hand, dass man in einem Land, das flächenmäßig 27 Mal so groß ist wie Deutschland, natürlich auch verschiedene Immobilienmärkte findet, die aber immer Bevölkerungszuwachs als Grundlage haben. Besonders dynamisch ist der Gewerbeimmobilienmarkt im Südosten der USA, weil hier ein besonders starkes Bevölkerungswachstum herrscht. Grund dafür sind die vielen Unternehmen aus dem Norden der USA und aus der ganzen Welt, die sich dort angesiedelt haben und immer noch neu ansiedeln. Alleine aus Deutschland sind 1.200 Unternehmen vertreten. BMW, Mercedes und Volkswagen produzieren hier und Porsche baut gerade in Atlanta für mehrere hundert Millionen Dollar sein neues Nordamerika Center mit der besten Teststrecke außerhalb Deutschlands. Siemens und Wacker Chemie z. B. sind im Bereich von Solar und Windenergie sehr erfolgreich."

Klar muss aber sein: Ein Investment in US-Immobilien hat durchaus seinen Sinn – als Beimischung in einem Portfolio, zur Währungsdiversifizierung in den US-Dollar als weltgrößte Reservewährung und nur dann, wenn sich Anleger und Berater des im Zweifel unternehmerischen Charakters des Engagements bewusst sind. (ahz)
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id kauft BAC

(fw/kb) "Wir erwerben das Know-How eines erfahrenen Emissionshauses, das perfekt zu uns passt. Für unsere Wachstumsstrategie stellt die Übernahme eine optimale Ergänzung unserer eigenen Expertise dar", sagte id-Vorstand Manfred Koch, der die Geschäftsführung von BAC übernimmt. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Die 2003 gegründete BAC hat zwischen 2004 und 2009 rund eine halbe Milliarde Euro Investitionsvolumen platziert, überwiegend in US-Lebensversicherungsfonds. Dieses Geschäftsfeld wurde Mitte 2011 im Rahmen eines Management Buy-Outs von einem der Gründungsgesellschafter übernommen.

Die id AG mit Sitz in Berlin ist ein mittelständisches Immobilienunternehmen, das bundesweit in Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert.

www.id-ag.com

Finanzierung von Photovoltaik

Photovoltaik als Risiko

Umweltschutz ist das eine, Sicherheit ist meist ein anderes Thema. Das gilt auch für Photovoltaik. Die Anlagen sind schnell installiert und finanziert. Aber gerade im letzteren steckt im Schaden ein Risiko. Bisher war die Forderungsdifferenzversicherung...
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KGAL feiert Halbjahreserfolg

(fw/ah) In Deutschland wurden im Rahmen von Neu- und Anschlussvermietungen Mietverträge über insgesamt rund 9.800 qm Gewerbeflächen abgeschlossen. Der Schwerpunkt lag dabei mit ca. 6.900 qm auf Büroflächen in Bremen, Essen und München.

Im Ausland - neben den USA überwiegend in Österreich - wurden zudem Mietabschlüsse über rund 5.400 qm erzielt. Auch hier lag der Fokus mit etwa 4.600 qm im Bürosegment, vornehmlich in Wien und Chicago. Hinzu kamen 800 qm Einzelhandelsflächen in niederösterreichischen Fachmarktzentren, die die KGAL für ihren Fonds Österreich Core 1 im Bestand hat.


www.kgal.de

WealthCap: Fast 50 Millionen Dollar für Anleger

(fw/kb) Die Beteiligungen „BC Equity 6" und „BC Equity 7" schütten 22 Prozent auf die Zeichnungssumme aus. Dies ist laut Wealthcap im Wesentlichen auf den Verkauf der verbleibenden Anteile an dem Krankenhausbetreiber HCA, der brasilianischen Investmentbank BTG Pactual sowie der Immobilienfirma Realogy durch den Zielfondspartner Auda zurückzuführen. Der „Private Equity 11" mit dem Zielfondspartner Carlyle Group schüttet 15 Prozent auf seine US-Dollar-Tranche aus. Neben kleineren Rückflüssen aus den Beteiligungen an Booz Allen Hamilton, Bank United, Genesee & Wyoming resultiert die Ausschüttung laut Wealthcap insbesondere aus den Investments HD Supply und Commscope.

Wealthcap hat bisher 131 geschlossene Fonds emittiert. Insgesamt beläuft sich das platzierte Eigenkapital auf 6,9 Milliarden Euro.

www.wealthcap.com

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BVT plant Private Placement

(fw/kb) Das Unternehmen bereitet derzeit ein Private Placement vor, das in die Entwicklung einer Wohnanlage in Boston investiert. Der Vertriebsstart ist noch für das erste Halbjahr 2013 geplant. Die Apartmentprojektentwicklung „625 McGrath" umfasst zwei Wohngebäude mit 34 Apartments unterschiedlicher Größe.

BVT plant eine Zielrendite von rund 14 Prozent p. a. bei einer Laufzeit von drei Jahren. Die Mindestbeteiligung soll bei 200.000 Euro und das einzuwerbende Eigenkapital bei 3,6 Millionen US-Dollar (rund 2,7 Millionen Euro) liegen. Projektentwickler und Joint-Venture-Partner wird die Firma Berkeley Investments, Inc. mit Sitz in Boston. Die „BVT Residential USA"-Serie wurde 2004 gestartet. Bislang wurden sechs Fonds mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 722,6 Millionen US-Dollar aufgelegt.

BVT wurde 1976 gegründet und hat nach eigenen Angaben 187 geschlossene Fonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 5,5 Milliarden Euro initiiert.

www.bvt.de

Verdion erweitert Logistik-Zentrum

2015-06-09 (fw/db) Der europäische Logistik-Immobilienentwickler und -investor Verdion GmbH hat sich ein sieben Hektar großes Grundstück in Hannover gesichert, um in der zweiten Phase die Erweiterung einer bereits bestehenden Distributionsanlage zu beginnen.

„Wir sind sehr froh, dass wir uns dieses Grundstück gesichert haben. Die Region Hannover ist von Nutzern stark nachgefragt und weist eine hohe Flächenknappheit auf. Unser Auftaktinvestment als Phase 1 hat eine der besten europäischen E-Commerce-Plattformen geschaffen. Phase 2 wird für viele Logistik- und E-Commerce-Firmen und mit ihnen verbundenen Outsourcing-Unternehmen attraktiv sein. Daher haben wir schon viel Interesse von potentiellen Nutzern erhalten“, sagt André Banschus, Country Manager Germany.

Das Grundstück befindet sich neben dem rund 60.000 qm großen Distributionszentrum, welches Verdion an die zur Bertelmanns-Gruppe gehörende Arvato eCommerce vermietet hat. Das Objekt beherbergt eine E-Commerce-Plattform für verschiedene Hersteller von Luxusmode.

Die zweite Phase der Projektentwicklung wird weitere 50.200 qm hochwertige Distributionsflächen umfassen, die von E-Commerce- und 3PL-Unternehmen stark nachgefragt werden. Das Areal befindet sich in einem bestehenden Gewerbegebiet, das östlich an die Weltausstellungsallee vin Hannover angrenzt.

Dietmar Braun
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Zuwachs für Novum Zinshaus

(fw/hwt) Damit umfasst das Portfolio des Unternehmens nunmehr rund 625 Wohneinheiten. Neben den Zukäufen in der Metropolregion Hamburg und in Nordrhein-Westfalen wurden in den vergangenen Monaten deutliche Investitionen in den aktuellen Wohnungsbestand getätigt. Hierzu zählten umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere im Bestandsportfolio in Nordrhein-Westfalen. Novum Zinshaus setzt auf einen weiterhin dynamischen Wachstumskurs. David Etmenan, geschäftsführender Gesellschafter des Unternehmens: „Unser Team und die notwendigen Strukturen für schnelles Wachstum stehen. Wir suchen daher gezielt nach mittleren Portfolien, um unseren Wohnungsbestand deutlich auszubauen."

Die Novum Zinshaus ist ein Tochterunternehmen der Novum Group. In ihr sind alle Immobilienaktivitäten der 1988 von Nader Etmenan gegründeten Unternehmensgruppe gebündelt. Der Fokus liegt auf Wohn- und Hotelimmobilieninvestments sowie dem Asset- und Property-Management eigener Immobilien. Aktuell befinden sich rund 625 Wohneinheiten und 10 Hotelimmobilien im Besitz der Novum Zinshaus.

www.novum-zinshaus.de

Wer kein Gold hat, den bestraft der Markt

Irgendwann kommen jetzt „goldene“ Zeiten (Goldpreis steigt). Eigentlich sollten wir uns diese gar nicht wünschen. Sie wären mit gravierenden Problemen am Finanzmarkt verbunden. Aber der Kapitalmarkt ist kein Wunschkonzert. Er reagiert auf eine Vielzahl...

AIFMD und KAGB haben Spuren hinterlassen

"Einerseits mussten Emissionshäuser von geschlossenen Fonds in den vergangenen Monaten die Lizenz als AIFM beantragen und ihr Geschäft an die geänderten oder gar neuen administrativen Anforderungen anpassen. Nebst Fondsanbietern sind auch die Verwahrstellen von den Regularien betroffen: Sie müssen als Partner der Emissionshäuser nun in die entsprechenden Kontrollprozesse eingebunden werden. So weiten sich die Kontrollaufgaben der Verwahrstellen aufgrund der Novellierung aus, um insbesondere den Anlegerschutz nachhaltig zu verbessern. Bisher haben sich neben den alternativen Verwahrstellen nur wenige klassische Verwahrstellen im Bereich der Sachwertfonds positioniert – aktuell werden drei bis sechs Provider aktiv wahrgenommen.

Gesetzgeber definiert Art und Umfang der Kontrollen neu

Die Mittelverwendungskontrolle, die einige Manager von geschlossenen Fonds bereits vor der Regulierung durchgeführt haben, reicht heute nicht mehr aus. Die neu definierten Kontrollen zeichnen sich durch folgende Merkmalen aus: Da die Einbindung einer Verwahrstelle nunmehr gesetzlich geregelt ist, ist auch der Prüfungsumfang gemäß der gesetzlichen Vorgaben festgelegt und standardisiert. Diese Kontrollen betreffen neben der Fondsgesellschaft auch die zugehörigen Zweck- oder Beteiligungsgesellschaften. Dabei erfolgen die Kontrollen der Verwahrstelle über die gesamte Fondslaufzeit.
Die Verwahrstelle ist nunmehr für offene sowie für geschlossene Investmentfonds gleichermaßen ein neutraler Partner, der auf Basis einheitlicher gesetzlicher Regelungen agiert. So eröffnen sich insbesondere den Emissionshäusern geschlossener Fonds neue Chancen und Perspektiven.

Emissionshäuser organisieren ihren Aufgabenbereichen neu

Bisher waren die Emissionshäuser autark organisiert und hatten ihre Arbeitsprozesse individuell implementiert. Nun überprüfen einige Fondsanbieter ihre Kernkompetenzen und wägen das Outsourcing von bestimmten Bereichen an externe Partner ab. Aufgaben wie das Portfolio Management, das Produktmanagement, der Vertrieb, das Risikomanagement sowie das Controlling mit stringentem Kostenmanagement zählen zu den Kernkompetenzen und werden somit voraussichtlich weiterhin „in-house" erbracht. Anders könnte es sich in den Bereichen verhalten, die nicht zu den Kernkompetenzen gehören, wie beispielsweise Aufgaben aus dem Middle- oder dem Back-Office. Diese können potenziell an externe Service Provider, insbesondere Verwahrstellen, ausgelagert werden.

Führende Verwahrstellen positionieren sich als „One-Stop-Shops"

Etablierte Verwahrstellen werden zukünftig zusätzliche Leistungen für die entsprechenden Emissionshäuser anbieten, die über die gesetzliche Verwahrstellenfunktion hinausgehen. So werden Dienstleister vereinzelt bereit sein, im Sinne der Verlängerung der Wertschöpfungskette Back-Office Services aus dem Bereich der Fondsadministration in Teilen zu übernehmen oder ein – im Rahmen des rechtlich Möglichen – vollständiges Insourcing anzubieten. Dabei könnten die hierfür spezialisierten Mitarbeiter der Emissionshäuser durch die Verwahrstelle übernommen oder das Geschäft gemeinsam mit einem Kooperationspartner über ein gemeinsames Joint Venture durchgeführt werden. Voraussetzungen sind hier ein breites Know-how der Asset-Klassen sowie die Fähigkeit zur Abbildung der Spezifika geschlossener Fonds seitens des Dienstleisters. Gut geeignete Partner sind dabei diejenigen Service Provider, die als „One-Stop-Shop" eine Vielzahl von Services aus einer Hand anbieten können. Dies bietet wiederum Emissionshäusern die Möglichkeit, die Anzahl der externen Dienstleister möglichst gering zu halten.

Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Zusammenarbeit

Die Grundlage für eine reibungslose Zusammenarbeit ist ein professioneller Onboarding-Prozess zwischen Emissionshaus und Verwahrstelle. Die Verwahrstelle muss demnach über die notwendige Expertise bezüglich der Sachwertfonds verfügen. Dazu gehören auch das Know-how der typischen Abläufe innerhalb eines Emissionshauses sowie die Erfahrung im Aufsetzen der zugehörigen Fonds. Darüber hinaus sind bei den alternativen Investmentfonds, die sich inhaltlich stark unterscheiden, die Service Level Agreements (SLA) unbedingt an die jeweilige Asset-Klasse anzupassen. Die Differenzierung zeigt sich in der Beschaffenheit der jeweiligen Sachwerte, von Immobilien über Private Equity, Flugzeuge, Erneuerbare Energien bis hin zu Schiffs-Containern. Ein individueller Service-Level-Agreement-Katalog schafft Sicherheit für beide Partner. Darüber hinaus ermöglichen kundenspezifische Ansprechpartner eine persönliche und individuelle Betreuung. So kann die Verwahrstelle auf die speziellen Anforderungen der Emissionshäuser von Sachwertfonds eingehen, denn diese erfordern häufig eine intensive fachliche Interaktion zwischen dem Fondsmanager und dem Dienstleister. Schließlich müssen Verwahrstellenpartner länderübergreifende Services anbieten können: Einige Emissionshäuser agieren in mehreren Ländern und suchen daher einen Partner, der entsprechend international aufgestellt ist.


(Autor: Dr. Holger Sepp (Mitglied der Geschäftsführung der CACEIS Bank Deutschland GmbH)
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