A für Pflegefonds

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Der IMMAC 84. Renditefonds wurde von Scope mit einem Rating von a (AIF) bewertet. Als Begründung führt das Ratinghaus die über die Fondslaufzeit hinauslaufenden Pachtverträge und das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG an.

Über den Publikums-AIF können sich Anleger an zwei Altenpflegeeinrichtungen in Niedersachsen beteiligen. Das 1997 erbaute Pflegeheim in Seesen mit 155 Pflegeplätzen (Reduzierung auf 136 geplant) ist weniger als 50 Km von dem zweiten Objekt in Hardegsen entfernt. Diese Einrichtung wurde im Jahr 1992 erbaut und im Jahr 1996 erweitert. Die bisherigen 154 Pflegeplätze werden aufgrund der Erhöhung der Einzelzimmerquote auf 130 reduziert.

Bei beiden Einrichtungen ist das Unternehmen DOREA Pächter, das seit 2015 auf dem Markt aktiv ist und insgesamt 31 Pflegeheime, vor allem in Norddeutschland, betreibt. Die Pachtverträge für beide Einrichtungen laufen 20 Jahre und damit länger als die Fondslaufzeit. Mit 12,2 Mio. Euro wird knapp die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens von 27,5 Mio. Euro durch vorrangiges Fremdkapital finanziert. Über das Agio von 5 % hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 21,7 % auf das Eigenkapital an.

Scope erwartet für den Fonds eine Rendite von 4,25 % p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatiliät von 2,11 %. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine gute risiko-adjustiere Rendite erwarten.

Neben der Länge der Pachtverträge wurde das Rating auch durch die fixierte Fremdfinanzierung über 10 Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate, den bereits erfolgten Eigentumsübergang beider Immobilien sowie das sehr gute Asset Management Rating der HKA positiv beeinflusst.

Laut Scope sind die vergleichsweise eingeschränkte Diversifikation aufgrund der Standortnähe und der identischen Pächterin ebenso Risikotreiber wie die eingeschränkte Drittmittelverwendungsmöglichkeit von Pflegeeinrichtungen und das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren. Auch die Ausfallwahrscheinlichkeit der Pächterin und die Lage in der strukturschwachen Region sowie der erhöhte Konkurrenzdruck durch Neubautätigkeit und vergleichsweise hohen Investionskonstenansatz am Standort Seesen wurden als Risikofaktoren identifiziert. Auch die prozentual vergleichsweise hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIFs werden als riskant betrachtet.

Laut Scope Analyse beträgt die Break-Even-Wahrscheinlichkeit 98,48 % und der Value-at-Risk 4,61 %. Die Anlage wurde in die Risikoklasse 4 eingestuft. (ahu)

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